캐나다 상업 건설 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 예측(2026~2031년)

캐나다 상업 건설 시장 동향 및 통찰력

데이터 센터 및 중요 시설의 성장으로 특수 건설 수요가 증가하고 있습니다.

초대형 프로젝트들이 숙련된 기술 인력과 변전소 용량을 흡수하고 있습니다. BCE는 2025년 6월 캠룹스 캠퍼스의 73MW 규모 1단계 시설을 개장했으며, eStruxture와 Vantage는 각각 수력 자원이 풍부한 지역에서의 확장을 위해 수억 달러 규모의 투자 유치에 성공했습니다. QScale이 제안한 온타리오주 복합 시설(18억 5천만 달러~29억 6천만 달러 규모)은 캐나다에서 가장 큰 단일 단계 건설 프로젝트 중 하나가 될 것입니다. 브리티시컬럼비아주와 퀘벡주의 전력 회사들은 디지털 인프라 고객을 위한 연계 사업을 신속하게 추진하고 있으며, 용량 확보를 위해 다른 산업용 연결 사업은 연기하기도 합니다. 이러한 자본 집약적인 건설 사업으로 인해 전문 계약업체들은 2027년 이후까지도 일감이 끊이지 않을 것으로 예상됩니다.^{[1]BCE Inc., “BCE, 73MW 규모의 캠룹스 데이터 캠퍼스 1단계 개장 (2025년 6월)”, bce.ca}.

물류 및 창고 시설 확장이 산업 프로젝트 활동을 촉진하고 있습니다.

전자상거래 이용률 증가로 냉장 유통 및 라스트마일 배송 기능을 갖춘 대형 물류창고 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다. 브리티시컬럼비아 주 정부는 2025년까지 430만 평방피트 규모의 산업용 공간을 완공했으며, 이 중 절반은 특정 전문 기업을 위한 맞춤형 시설입니다. 전국적으로 산업용 공간 공급률은 5%까지 감소했고, 착공 건수도 5년 만에 최저치를 기록하면서 2027년까지 공급 부족 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 브리티시컬럼비아와 퀘벡 주의 항만 시설 개선 사업은 인접 지역에 새로운 물류 단지 조성을 촉진하고 있으며, 이 지역의 토지 가격은 두 자릿수 상승률을 보이고 있습니다. 아마존과 월마트 같은 대형 소매업체들이 물류 클러스터를 주도하면서 제3자 물류업체와 포장 회사들이 모여들고 있습니다.^{[2]몬트리올 항만청, "2025년 컨테이너 터미널 확장 업데이트", port-montreal.com}.

제도 및 시민 건설을 지원하는 공공 부문 인프라 파이프라인

정부들은 다년간의 자본 예산을 활용하여 대중교통 역과 병원 캠퍼스 주변에 상업 지구를 조성하고 있습니다. 2025년 예산안에는 교통망 구축에 85억 달러, 국방 시설에 22.2억 달러가 책정되어 인허가 승인이 가속화되고 장기적인 수요가 예상됩니다. 브리티시컬럼비아와 온타리오주의 의료 시설 재개발은 의료진과 환자들의 이동을 따라 민간 소매 및 숙박 프로젝트를 유치하고 있습니다. 에글린턴 크로스타운 경전철과 온타리오 라인은 수백 헥타르의 부지 용도 변경을 가능하게 하여 온타리오 도심 지역의 토지 매입을 촉진했습니다. 퀘벡에서도 유사한 움직임이 나타나고 있으며, 새로운 REM 역 건설로 개발 주기가 단축되고 있습니다.^{[3]의회예산처, "인프라 및 지역사회 포트폴리오 전망 2025-26", pbo-dpb.gc.ca} .

개조 및 탈탄소화 프로그램으로 상업용 건물 개조 공사 증가

연방 정부의 인센티브 정책으로 자본이 기존 건물로 유입되고 있습니다. 심층 리모델링 가속화 프로그램(Deep Retrofit Accelerator)은 건물 외벽 개선 및 히트펌프 설치를 지원하여 에너지 사용량을 30% 이상 절감할 수 있도록 합니다. 리모델링 비용의 최대 40%까지 지원하는 공공요금 보조금 덕분에 높은 금리에도 불구하고 투자 회수 기간이 단축되고 있습니다. 높은 임대료를 노리는 사무실 소유주들은 LEED 재인증을 추진하고 있는데, 이는 2025년까지 임대료를 8~12% 인상시키는 효과를 가져올 것으로 예상됩니다. 또한, 개정된 지방자치단체 조례는 주요 건축 허가 시 심층 리모델링을 의무화하여 향후 10년간 꾸준한 공사 적체를 예고하고 있습니다.

높은 금리와 자금 조달의 어려움으로 민간 개발 사업이 지연되고 있다

2025년 1월 금리 인하 이후에도 은행들은 여전히 ​​신중한 태도를 보이고 있습니다. 현재 투기성 건설에 필요한 자기자본 비율이 30%를 넘어서면서, 공실률이 높은 앨버타 지역의 신규 오피스 착공이 위축되고 있습니다. 건설 대출 스프레드는 2025년 말까지 250bp(베이시스 포인트)까지 확대되어 중견 개발업체들이 더 높은 금리의 사모 대출을 이용하도록 내몰리고 있습니다. 현재 건설 중인 프로젝트들은 비교적 유리한 조건을 제공하는 공공 및 맞춤형 건설 사업이 주를 이루고 있습니다. 공실률이 정상화될 때까지 일반 오피스 건물의 착공은 제한적일 것으로 예상됩니다.  

숙련 노동력 부족, 비용 증가 및 실행 위험

캐나다는 2032년까지 8만 5천 명 이상의 건설 노동자가 추가로 필요하지만, 견습생 수료율은 은퇴자 수에 비해 뒤처지고 있습니다. 온타리오주 전기 기술자의 평균 임금은 2025년에 시간당 25.16달러에 달해 2년 만에 14% 상승했습니다. 건설업체들은 정규직 채용이 어려워 입찰 참여를 포기하는 경우가 많아 실제 수요가 제대로 반영되지 않고 있습니다. 새로운 주택 및 건설 연합(Housing & Construction Alliance)은 해외 자격증 인정 절차를 간소화하려 하지만, 주별 차이로 인해 시행이 지연되고 있습니다. 현재 예산 위험 요소로는 자재비보다 인건비 상승이 더 자주 거론되고 있습니다. 

세그먼트 분석

상업 부문 유형별: 데이터 센터, 산업 성장의 새로운 기준 제시

산업 및 물류 부동산은 복잡한 전력 및 냉각 시스템을 필요로 하는 하이퍼스케일 데이터 센터와 전자상거래 허브에 힘입어 2031년까지 연평균 5.23%의 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 오피스 공간은 2025년 건설 가치의 36.2%를 차지했지만, 신규 착공은 감소했습니다. 공실률은 18.0%로 낮아졌지만 여전히 2019년 수준을 훨씬 웃돌고 있습니다. 주요 은행들의 사무실 복귀 규정과 온타리오주의 5일 출근 의무화 조치로 순흡수량은 220만 평방피트 증가했지만, 과잉 전대 물량으로 개발업체들은 신중한 태도를 보이고 있습니다. 소매 건물은 이제 푸드홀과 엔터테인먼트 시설을 선호하는 추세이며, 호텔, 의료 관련 시설, 복합 용도 부지는 인근 대형 기관 임차인의 혜택을 받고 있습니다. 전반적으로, 기존 건물의 용도 변경 및 도심 활성화 인센티브는 소매업계가 활용도가 낮은 사무실 공간을 체험형 1층 공간으로 전환하는 방향으로 이끌고 있습니다.  

고급 오피스로의 임차인 이탈 현상이 심화되면서, AAA 및 A급 오피스의 공실률은 9.3%인 반면 B 및 C급 오피스는 17.8%에 달해 오피스 간 격차가 더욱 벌어지고 있습니다. CIBC 스퀘어 2단계는 2026년에 1.75만 평방피트 규모로 완공되었으며, 금융 회사들의 인수합병을 통해 모든 공간을 선임대받았습니다. 브리티시컬럼비아 광역권은 2025년에 4.3만 평방피트 규모의 산업 공간을 추가했는데, 이 중 절반은 콜드체인 및 라스트마일 배송을 위해 맞춤형으로 건설되었습니다. 이러한 유형의 데이터 센터는 이중 전력 공급, 액체 냉각, 내진 설계 등으로 인해 평방피트당 300달러 이상의 비용이 소요됩니다. 소매 개발업체들은 도심 재생 ​​프로젝트를 장려하는 지자체 보조금에 힘입어 기존 건물을 용도 변경하여 재활용하는 방식을 계속해서 선호하고 있습니다.

참고: 보고서 구매 시 사용 가능한 모든 개별 세그먼트의 세그먼트 공유

건설 유형별: 탈탄소화 의무화 정책에 따라 리모델링이 활기를 띠고 있습니다.

2025년까지 신축 건물이 여전히 전체 물량의 77.2%를 차지하겠지만, 더욱 엄격해진 에너지 규제로 인해 리모델링은 연평균 5.09% 성장할 것으로 예상됩니다. 딥 레트로핏 액셀러레이터 이니셔티브(Deep Retrofit Accelerator Initiative)의 1억 4,800만 달러 규모 기금은 2000년 이전에 지어진 건물의 외벽, 냉난방 시스템(HVAC), 자동화 시스템 개선을 목표로 합니다. 온타리오주와 브리티시컬럼비아주에서 2025년까지 LEED 골드 또는 플래티넘 인증을 획득한 건물주는 평방피트당 20~30달러의 리모델링 예산을 투자할 만한 8~12%의 임대료 프리미엄을 확보할 수 있습니다. 캘거리와 에드먼턴에서는 공실률이 25%를 넘는 고층 건물들이 더 이상 쓸모없게 되면서 오피스 건물을 주거용으로 전환하는 사례가 증가하고 있습니다. 2024~2025년에 시행된 주정부 규정에 따라 주요 건축 허가가 발급될 때마다 포괄적인 리모델링이 의무화되었습니다.  

산업 및 물류 사용자들은 여전히 ​​신축 건물을 선호하는데, 이는 기존 건물이 40피트(약 12미터)의 층고나 높은 바닥 하중을 견딜 수 없기 때문입니다. 모든 데이터 센터는 신축 프로젝트로 진행되며, 액체 냉각 설비 설치 및 이중 전력 공급 시스템 구축에 전문 인력이 필요합니다. 소매점과 기존 사무실 건물은 리모델링의 주요 대상이며, 전자상거래와의 경쟁력을 유지하기 위해 푸드홀, 체육관, 공유 오피스 등을 추가하고 있습니다. 캐나다 인프라 은행의 프로그램은 자금 지원을 위해 최소 30%의 에너지 절감을 요구하기 때문에 점진적인 개선보다는 근본적인 개선이 필요합니다. 이러한 규제 및 재정적 요인으로 인해 2031년까지 리모델링 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

투자 출처별: 공공 지출 주요 기관 투자 지역

2025년까지 민간 투자자들이 전체 자본의 67.7%를 공급했지만, 공공 자금은 병원, 대중교통 노선, 복합 용도 지구 조성을 위한 공공 사업 등을 중심으로 연평균 5.05% 성장할 것으로 예상됩니다. 오타와의 2030년까지 1,590억 달러 규모의 인프라 계획은 법원과 사무실 건물을 인접 개발권과 함께 묶어 추진하고 있습니다. 브리티시컬럼비아와 온타리오주의 병원 재개발 사업은 도보 거리 내에 소매점, 주택, 사무실 수요를 촉발하고 있습니다. 온타리오 라인과 퀘벡의 REM과 같은 대중교통 민관협력사업(P3)은 컨소시엄이 공중권(air rights)을 통해 수익을 창출하는 동시에 정부가 기본 인프라를 구축할 수 있도록 지원합니다. 2025-2026년 연방 정부의 2억 9,800만 달러 규모의 녹색 보조금은 지역 사회 자산 개선에 대한 지출을 더욱 확대할 것입니다.  

현재 민간 자본은 임차인의 신용도와 장기 임대 계약으로 대출 위험이 낮아지는 맞춤형 산업 공간과 데이터 센터에 집중하고 있습니다. 공실률이 높은 시장에서는 투기성 오피스 빌딩 건설이 중단되었고, 투자자들은 기존 건물을 용도 변경하거나 위험도가 낮은 리모델링 사업으로 눈을 돌리고 있습니다. 공공 지출은 경기 역행적인 역할을 하여 민간 프로젝트가 지연될 때 건설업체의 수주 잔고를 해소합니다. 온타리오주와 퀘벡주는 연방 인프라 예산의 거의 60%를 확보하고 있어 다른 주들은 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다. 연기금과 부동산투자신탁(REIT)은 은행의 강화된 건설 대출 기준을 우회하기 위해 자체 자금 조달이나 사모 펀드 시장을 활용하는 사례가 늘고 있습니다.

지리 분석

CIBC 스퀘어 2단계와 유니온 센터 건설이 진척됨에 따라 온타리오주는 2025년 전국 건설량의 34.1%를 차지했지만, 18.0%에 달하는 사무실 공실률로 인해 자본이 미시소거, 브램턴, 본 등 교외 지역의 데이터 센터 및 물류 프로젝트로 이동했습니다. 은행들이 사무실 임대 의무를 복원하고 온타리오주 정부가 2026년 1월부터 주 5일 사무실 근무를 시행하면서 순흡수량은 220만 평방피트에 달했습니다. 또한 QScale이 계획 중인 2.5억~4.0억 캐나다 달러(18억 5천만~29억 6천만 미국 달러) 규모의 캠퍼스는 전문 건설업체와 전력 수요의 급증을 보여주었습니다. 아마존과 월마트 허브를 중심으로 한 산업 부문의 강세는 2025년 2월 3.7억 달러 규모의 건축 허가와 연간 570억 달러 규모의 비주거용 건설 계획에 힘입어 지속되었습니다.

브리티시컬럼비아주는 2031년까지 연평균 5.41% 성장할 것으로 예상되며, 수도권 산업용지 공실률은 6.0%, 2026년에는 1.3만 평방피트 규모의 신규 건설 계약이 체결될 전망입니다. 2025년에는 대부분 맞춤형으로 건설된 4.3만 평방피트 규모의 산업 공간이 공급되었으며, BCE와 eStruxture 같은 데이터센터 운영업체들은 kWh당 0.05달러 미만의 저렴한 수력 발전을 활용하고 있습니다. 11.6%에 달하는 높은 토지 가격과 더불어 사무실 공실률은 투자를 기존 건물의 용도 변경으로 유도하고 있습니다. 주요 교통 및 병원 프로젝트로 주변 상업 수요가 증가하고 있는 가운데, 인력난으로 전기기사 시급이 34캐나다달러(25.16달러)까지 상승한 상황입니다.

온타리오주는 풍부한 건설업체 네트워크, 대중교통 중심의 토지 공급, 그리고 탄탄한 금융 임차인 기반 덕분에 규모를 유지하고 있는 반면, 브리티시컬럼비아주는 토지 부족으로 인해 고가의 고층 창고 건설과 높은 임금 압박에 직면해 있습니다. 두 대도시 모두 데이터센터 유치에 적극적이지만, 온타리오주는 원자력과 가스 발전에 의존하는 반면, 브리티시컬럼비아주는 수력 발전 위주의 에너지원을 통해 비용 효율성과 지속가능성 측면에서 이점을 누리고 있습니다. 두 지역 모두 소매업 분야에서는 최근 푸드홀이나 엔터테인먼트 시설을 중심으로 한 형태가 인기를 얻고 있으며, 기존 고층 건물의 1층을 재활용하는 추세입니다.