남미 공유 오피스 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 전망(2026년~2031년)

남미 공유 오피스 시장 동향 및 분석

브라질 스타트업 및 중소기업의 급속한 성장

브라질의 기술 산업은 2025년까지 1.7만 개 이상의 IT 및 BPO 일자리를 창출하며, 장기 임대보다는 사용량에 따라 비용을 지불하는 사무 공간을 선호하는 소규모 팀들을 꾸준히 유입시키고 있습니다. SEBRAE(브라질 경제협력개발기구)의 보조금과 시립 인큐베이터는 비공식적인 벤처 기업들이 비즈니스 서비스를 갖춘 공식적인 사무 공간으로 진출하도록 유도해 왔습니다. 초기 투자 자금은 감소했지만, 플로리아노폴리스, 벨루오리존테 등 중소 도시로의 투자 비중은 증가하여, 운영업체들은 상파울루 도심 외곽 지역으로 사업 영역을 확장하고 있습니다. 주거 개발업체들은 이제 공용 공간을 공유 오피스 공간으로 사전 임대하여 입주민들이 도보 거리 내에 전문 사무실을 이용할 수 있도록 하고 있습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 남미 공유 오피스 시장은 교외 지역의 잠재적 수요를 흡수하고, 브라질의 불안정한 신용 주기 속에서도 운영업체의 수익을 안정화함으로써 성장하고 있습니다.

하이브리드 근무 모델 확산으로 유연한 단기 임대 수요 증가

전 세계적으로 주 4일 출근이라는 기준이 정착되면서, 기업들은 본사 규모를 적정 수준으로 조정하고 초과 인력은 유연한 공유 오피스로 아웃소싱할 수 있게 되었습니다. 상파울루는 2024년에 250,000만 제곱미터 규모의 공유 오피스 임대 계약을 체결하며 2019년 이후 최고치를 기록했는데, 이는 기술 및 서비스 기업들이 주도한 결과입니다. 기업들은 포트폴리오를 분할하여 핵심 팀은 자사 소유 빌딩에 유지하고, 애자일 스쿼드는 분기별로 조정 가능한 공유 오피스 멤버십을 통해 순환 근무하는 방식을 채택하고 있습니다. IWG는 이러한 변화에 발맞춰 2024년에 주로 교외 지역에 위치한 899개의 공유 오피스 센터와 프랜차이즈 계약을 체결하여 임대 계약에 대한 부담을 줄였습니다. 예약 데스크, 온디맨드 룸, 디지털 메일 처리 서비스를 패키지로 제공하는 업체들은 이제 동일 고객으로부터 다양한 수익원을 창출하며, 남미 공유 오피스 시장을 경기 변동에 더욱 강하게 만들고 있습니다.

투자자-개발자 파트너십, 1급 대도시의 최상급 주택 공급 확대

2024년 한 해 동안 상파울루에서는 JK Square, Corporativo Faria Lima, Estaiada Corporate 등을 중심으로 총 84,132m² 규모의 A급 오피스 공간이 합작 투자 형태로 완공되었습니다. 261,706m² 규모의 공간이 여전히 건설 중이지만, 피녜이루스와 파울리스타 지역의 주요 공실률은 3% 미만으로, 여전히 고품질 공간에 높은 가격이 책정되는 양극화된 시장 상황을 보여줍니다. 전체 층을 선임대하는 유연한 운영사들은 임대료 지원을 통해 내부 인테리어 공사를 진행하고, 임대 개시 단계에서는 시장 가격보다 낮은 임대료를 적용받을 수 있습니다. 칠레의 CORFO와 콜롬비아의 유사한 보조금 프로그램은 이러한 모델을 반영하여 수출 기업에 공간 자금을 공동 지원하고 코워킹 브랜드의 시장 진입을 용이하게 합니다. 이러한 협력 관계는 자본 집약도를 낮추고 지리적 범위를 확장하며, 유연한 공간 활용이 가능한 새로운 공급이 이루어짐에 따라 남미 코워킹 오피스 시장 규모를 전반적으로 확대하는 데 기여합니다.

칠레와 콜롬비아에서 정부 지원 창조경제 지구 조성으로 부티크 허브 활성화

콜롬비아의 보고타와 메데인에 있는 오렌지 경제 구역은 세금 감면, 인프라 개선, 문화 프로그램 등을 결합하여 공유 오피스 입주자들이 인근 지역으로 자연스럽게 유입되도록 합니다. 임팩트 허브 메데인의 2,200m² 규모 시설에는 3,000명의 입주자가 있으며, 이들은 2018년 이후 평균 77%의 매출 증가를 보고했습니다.^{[2]임팩트 허브 네트워크, “임팩트 허브 메데인”, impacthub.net}칠레에서는 지방자치단체 혁신 허브가 기업가와 대학을 연결하여 스타트업이 성장함에 따라 상업 중심지로 진출할 수 있도록 지원합니다. 이러한 지역에 자리 잡은 사업자는 보조금을 지원받는 임차인을 확보하고 인허가 절차가 간소화되어 확장 기간을 6개월에서 12개월까지 단축할 수 있습니다. 시간이 흐르면서 이러한 소규모 지역 네트워크는 남미 공유 오피스 시장을 1급 도심 빌딩에 대한 의존도에서 벗어나 다변화하는 데 기여합니다.

상파울루 중심업무지구(CBD)의 높은 경쟁과 과잉 공급 위험

2024년 4분기 차카라 산토 안토니오 지역의 공실률은 48.16%, 이타임 지역은 43.64%에 달해 임대주들이 무상 임대 기간 제공 및 시설 개선 지원금 지급 등의 조치를 취하게 되었습니다. 2024년 9월 위워크의 강제 퇴거 사태는 임대료 수입이 임대 의무 이행을 따라가지 못할 경우, 수익성이 떨어지는 지역에 무리하게 진출하는 것이 얼마나 큰 타격을 주는지를 여실히 보여주었습니다.^{[3]로이터, "위워크 브라질 퇴거 사태", reuters.com}2025년에 250,000만 제곱미터 규모의 신규 물량이 공급됨에 따라, 공급이 부족한 지역에 대한 압박은 지속될 것입니다. 운영업체들은 임대료가 낮은 부실 지역의 유혹에 넘어가지 말고, 파리아 리마와 같이 임대료 평균이 제곱미터당 월 283.85헤알(미화 56.8달러)이고 공실률이 10.4%에 불과한 고효율 지역으로 눈을 돌려야 합니다. 신중한 입지 선정은 브라질 최대 도시에서 벌어지는 가격 경쟁으로 인한 남미 전체 공유 오피스 시장의 불안정화를 막는 데 도움이 될 것입니다.

잠재적 수요에도 불구하고 중소도시 및 내륙 도시에서의 보급률은 저조함

플로리아노폴리스, 벨루오리존테, 리마, 몬테비데오는 2023년 벤처캐피탈의 투자를 받은 신규 기업의 25.5%를 유치했지만, 이들 도시의 유연한 사무 공간은 여전히 ​​파편화되어 있고 자본이 부족한 실정입니다. 도심 지역의 건물주들은 인접한 블록을 내놓는 경우가 드물고, 수도 외곽 지역의 광섬유 연결망은 미흡하여 운영업체들은 자체 회선과 발전기를 구축하는 데 자금을 투자해야 합니다. 최근 몇 년간 라틴 아메리카의 광대역 보급률은 평균 12%에 불과하여 기업 임차인들에게 성능 격차를 야기하고 있습니다. 정전과 대역폭 저하에 대비한 공간 확보를 위한 자본 지출은 많은 투자자들이 감당하기 어려운 수준으로 투자 회수 기간을 연장시킵니다. 인프라 격차가 해소되거나 공공 부문 파트너의 공동 투자가 이루어지기 전까지, 남미 공유 오피스 시장은 유망한 도심 지역에서 저조한 성장률을 보일 것으로 예상됩니다.

세그먼트 분석

시설 규모별 분류: 대형 물류센터가 기업 수요의 중심 역할을 한다

중형 규모의 공유 오피스는 2025년 남미 시장 점유율의 46%를 차지하며 20~100명 규모의 팀에 적합한 최적의 입지를 보여주었습니다. 하지만 대형 규모의 오피스는 2026년부터 2031년까지 연평균 12.7%의 성장률을 기록하며 모든 규모 유형 중 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 예상됩니다. 실제로 기업들은 이제 리셉션, IT, 청소, 보안 등의 서비스를 월별 고정 비용으로 통합하여 전체 층을 관리형 캠퍼스 형태로 아웃소싱하고 있습니다. IWG의 자본 부담이 적은 계약 체결과 Selina의 Remote Year 인수 사례는 프랜차이즈와 호텔업을 결합한 하이브리드 모델이 어떻게 교외 지역으로 확장될 수 있는지를 보여줍니다. 프리랜서를 위한 소규모 허브, 스케일업 기업을 위한 중형 스위트, 대기업을 위한 캠퍼스형 공간 등 다양한 포트폴리오를 제공하는 운영업체들은 남미 공유 오피스 생태계가 성숙해짐에 따라 고객들을 시장 내에 유지할 수 있을 것입니다.

대형 시설은 일반적으로 5,000m²를 초과하며 개인 사무실과 공용 카페, 이벤트 테라스를 갖추고 있습니다. 2024년에서 2025년 사이에는 JK Square와 같은 신규 시설이 완공되면서 코워킹 입주자들에게 조기 입주 인센티브를 제공하여, 건물이 임대되는 동안 내부 시설 구축 비용을 사실상 보조했습니다. 2,000~5,000m² 규모의 중형 센터는 비용과 편의시설의 균형을 잘 맞춰 여전히 시장에서 핵심적인 역할을 합니다. 2,000m² 미만의 소형 허브는 도심에서 15분 이내 거리에 위치한 지역에 많이 생겨나는데, 기존 상가를 10~30개 책상 규모의 로프트로 개조하여 지역 프리랜서들을 유치하고 있습니다. 이러한 다양한 규모의 스펙트럼이 남미 코워킹 오피스 시장의 지속적인 성장을 뒷받침합니다.

참고: 보고서 구매 시 사용 가능한 모든 개별 세그먼트의 세그먼트 공유

부문별: IT/ITES 부문이 강세를 보였으며, 금융·보험(BFSI) 부문은 회복력 강화 의무화에 힘입어 급증했다.

정보 기술 및 IT 기반 서비스는 2025년 매출의 42.7%를 차지하며 핵심 임차인 그룹으로서의 입지를 굳혔습니다. 은행, 금융 서비스 및 보험 부문은 규제 당국이 지리적으로 분산된 데이터 복구 시설을 요구함에 따라 2031년까지 연평균 12.9%의 가장 빠른 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 금융 기관들은 이제 계약 체결 전에 ISO 27001 인증 및 규정을 준수하는 데이터룸을 고려하고 있으며, 이는 감사 준비가 완료된 인프라에 투자하는 운영업체에게 프리미엄 가격을 제시할 수 있게 합니다. 전문 서비스 기업들도 이러한 추세를 따라 장기 임대 없이도 고객 대면 팀을 중소 도시에 배치하기 위해 유연한 센터를 활용하고 있습니다. 한편, 에너지, 생명 과학 및 법률 분야는 프로젝트 기반 업무가 증가함에 따라 남미 공유 오피스 시장에 점차 진출하고 있습니다.

안정적인 IT/ITES 기반은 자본 시장이 경색될 때에도 점유율을 유지시켜주며, 금융·보험(BFSI) 계약은 장기적인 수익을 창출하고 브라질, 페루, 칠레 전역으로 사업 영역을 다각화하는 데 기여합니다. 데이터 주권 클라우드 연결 및 생체 인식 출입 시스템을 확보한 사업자는 이러한 규정 준수 프리미엄을 통해 수익을 창출할 수 있으며, 이를 통해 고사양 센터들이 남미 공유 오피스 시장에서 차지하는 점유율을 높일 수 있습니다.

최종 사용자별: 대기업은 안정성을 제공하고, 스타트업은 성장을 촉진합니다.

2025년에는 대기업이 전체 매출의 44.6%를 차지할 것으로 예상되며, 자본 지출(capex)을 운영 지출(opex)로 전환하여 기업 부동산 관련 위험을 줄이는 하이브리드 캠퍼스에 대한 마스터 리스 계약을 체결하고 있습니다. 스타트업을 비롯한 기업들은 자금 조달이 어려운 시기에 현금을 확보하려는 초기 단계 기업들의 노력에 힘입어 2031년까지 연평균 12.2%의 성장률을 기록할 것으로 전망됩니다. 창업자를 위한 핫 데스크, 팀 확장에 ​​따른 개인 공간 등 유연한 멤버십 모델을 통해 운영자는 업무 공간뿐만 아니라 이벤트 및 클라우드 크레딧을 추가 판매할 수 있습니다. 프리랜서는 일일 이용권과 회의실을 구매하여 높은 마진의 부가 수익을 창출하지만, 이탈률 또한 높은 편입니다.

균형 잡힌 임차인 구성은 스타트업 투자 비중을 매출의 약 3분의 1 수준으로 제한하여 벤처 투자 사이클이 둔화될 때 운영사를 보호합니다. Magik LZ retrofits와 같은 주거 개발업체와의 파트너십은 공유 오피스 이용료를 콘도 관리비에 포함시켜 입주율을 높이고, 남미 공유 오피스 시장이 순수 주거용 건물로까지 확장될 수 있도록 합니다.

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지리 분석

브라질은 2025년 지역 매출의 35.6%를 차지했으며, 이는 상파울루 A급 오피스 부문의 순흡수량 150,182m²에 힘입은 것으로, 7년 만에 최고치를 기록했습니다. CBD 전체 공실률은 17.35%로 하락했지만, 지역별 격차는 뚜렷합니다. 피녜이루스 지역은 월 임대료가 m²당 35.4달러(176.85 브라질 헤알)로 높은 수준임에도 불구하고 거의 만실에 ​​가까운 반면, 차카라 산토 안토니오 지역은 48%를 넘는 공실률을 보이며, 공급량보다 지역적 특성이 더 중요한 양극화된 시장 양상을 보여주고 있습니다. 정부의 도심 이전 정책으로 평일 유동인구가 증가하면서 대중교통으로 10분 이내 거리에 위치한 소규모 허브에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 그러나 공급 과잉 지역은 운영사들에게 신중한 입지 선정의 중요성을 일깨워주며, 수익성을 유지하고 남미 공유 오피스 시장에 대한 신뢰를 강화할 수 있도록 합니다.

페루는 리마가 근거리 아웃소싱 허브로 부상하면서 2031년까지 이 지역에서 가장 빠르게 성장하는 시장으로 부상하고 있습니다. 현지 통신 사업자 코무날(Comunal)은 산타크루즈, 파노라마, 엘폴로 등 주요 지역에서 다양한 기업 고객에게 서비스를 제공하고 있습니다. 한편, 글로벌 브랜드인 레거스(Regus)와 스페이스(Spaces)는 리마 전역으로 사업 영역을 확장하며 시간 단위 데스크 및 일일 이용권 등 유연한 형태의 사무 공간을 제공하고 있습니다. 아레키파와 쿠스코 같은 중소 도시로의 추가 확장은 통신 사업자들이 대형 다국적 임대주보다 앞서 나갈 수 있도록 해주고 있습니다. 이들 도시의 광대역 인프라와 비즈니스 활동이 지속적으로 강화됨에 따라, 선점 효과를 누리는 사업자가 될 가능성이 높습니다.

칠레와 콜롬비아는 공공 자금 지원과 ADN(디지털 노마드 지구) 지정을 통해 창의적인 기업가들을 지원 지구로 유치하는 혜택을 누리고 있습니다. 임팩트 허브의 메데인 캠퍼스는 이러한 제도가 가져다주는 일자리 창출 효과를 보여주는 대표적인 사례로, 사명감 있는 벤처 기업들을 유치하여 향후 상업 중심지로 확장시키는 데 기여하고 있습니다. 거시 경제의 불안정에서 회복 중인 아르헨티나는 성장 잠재력이 크며, 레구스와 스페이스는 부에노스아이레스에 거점을 유지하며 통화 및 정책 변동성이 완화되는 대로 기회를 포착할 준비를 하고 있습니다. 우루과이와 에콰도르 같은 소규모 국가들은 라이프스타일 이주를 활용하고 있으며, 몬테비데오는 디지털 노마드의 중심지로 부상하며 숙박 시설과 코워킹 공간이 결합된 형태를 띠고 있습니다. 이러한 다양한 흐름은 남미 코워킹 오피스 시장이 획일적인 접근 방식보다는 국가별 특성에 맞춘 전략에 의존해야 할 것임을 시사합니다.