사우디아라비아 주택 건설 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 예측(2026~2031년)

사우디아라비아 주택 건설 시장 동향 및 통찰력

비전 2030 주택 목표: 지역사회 규모 프로젝트 가속화

2024년 주택 소유율은 65.4%로, 2030년 목표치인 70%까지 4.6%포인트가 부족한 상황입니다. ROSHN이 개발 중인 20km² 규모의 리야드 커뮤니티는 완공 시 3만 가구 이상을 수용할 예정입니다. 2026년 1월, ROSHN은 4~5단계 사업에 1.5억 사우디 리얄(미화 4억 달러) 규모의 계약을 체결하고 2.1억 사우디 리얄(미화 5억 6천만 달러)의 신규 부지를 확보하여 안정적인 자본 유입을 예고했습니다. 현재 국립주택공사(NHC)는 합작 투자 방식으로 17개 도시에 걸쳐 13만 4천 가구를 관리하고 있으며, 이를 통해 국가 지출을 줄이고 사업 진행 속도를 높이고 있습니다. 주택·환경·보건부(MOMRAH)의 부처 차원 감독을 통해 모든 마스터플랜은 사우디 건축법 2024의 요건을 준수하여 지속가능성을 사업의 기본 원칙으로 삼고 있습니다.^{[1]지방 자치·농촌·주택부, "에트맘 플랫폼, 승인 기간 단축", momrah.gov.sa}.

주택담보대출 증가와 개발업체 자금 조달 지원으로 신규 분양 물량 증가

부동산개발기금(REDF) 보조금 덕분에 2025년까지 실효 주택담보대출 금리가 최대 3%포인트 하락하여 생애 첫 주택 구매자의 담보대출비율(LTV)이 85%까지 높아졌습니다. 이러한 금융 안전망은 Dar Al Arkan이 Shams Ar Riyadh 프로젝트를 추진하고 Elie Saab이 설계한 Etoile 타워를 착공하는 데 도움이 되었으며, 두 프로젝트 모두 2026년 말 이전에 완공될 예정입니다. Retal Urban Development는 NHC와 13억 9천만 사우디 리얄(3억 7천만 달러)과 2억 5천2백만 사우디 리얄(6천7백만 달러) 규모의 계약을 체결하여 선분양 수익금을 다음 단계 프로젝트에 재투자할 수 있게 되었습니다. 사우디 중앙은행의 안정적인 기준금리는 부채 상환 부담 급증을 막고 은행들이 주택담보대출 규모를 확대하도록 장려합니다.^{[2]사우디 중앙은행, "2025년 분기별 주택담보대출 보고서", sama.gov.sa} .

강력한 인구 증가와 도시화로 공급 수요 지속

사우디아라비아의 인구는 2025년에 32만 명을 넘어섰고, 도시화율은 84%를 돌파했습니다. 리야드만 해도 2030년까지 인구가 8.5만 명에 달할 것으로 예상되며, 이는 매년 50,000만~60,000만 채의 신규 주택 공급을 의미합니다. 홍해의 관문인 제다는 종교 관광과 영구 이주를 동시에 유치하고 있으며, 담맘과 주바일의 석유화학 산업 고용은 동부 지역의 수요를 촉진하고 있습니다. 백지세 정책은 토지 소유주들에게 건설 또는 매각을 압박하여 부지 공급을 가속화하고 있으며, 이로 인해 2025년까지 아파트 건설이 전체 물량의 68.7%를 차지할 것으로 예상됩니다.^{[3]남아프리카공화국 통계청, "2025년 건설비용지수", gastat.gov.sa}.

기가 프로젝트 확장에 따른 직원 주택 수요 증가

NEOM, Diriyah, Red Sea Global, Qiddiya 지역의 노동 수요는 2028년까지 180만 명을 넘어설 것으로 예상됩니다. NEOM은 Homagic과 2.8억 사우디 리얄(미화 7억 4,600만 달러) 규모의 2단계 사업을 체결하여 50년 내구성과 LEED 골드 등급을 충족하는 12,000채의 모듈식 주택을 건설할 예정입니다. Diriyah Gate와 Qiddiya는 관리자 및 서비스 직원을 위한 주거 단지를 추가하고 있으며, Red Sea Global 리조트는 얀부와 움루즈 지역의 빌라 수요를 증가시키고 있습니다. 이러한 중심지들은 건설이 완료된 후에도 주택 수요를 지속시키는 소규모 경제의 기반이 됩니다.

건설 비용 상승 및 용량 제약

사우디 통계청(GASTAT)의 건설비용 지수는 시멘트, 철강, 숙련 노동력 가격 상승으로 2025년 전년 대비 0.7~1.0% 상승했습니다. 터너앤타운젠드는 리야드의 평균 건설비용을 제곱미터당 3,112달러로 추산했는데, 이는 동시다발적으로 진행되는 초대형 프로젝트로 인한 노동력 부족 때문입니다. 알 바와니(Al Bawani)와 샤푸르지 팔론지(Shapoorji Pallonji) 같은 대형 건설업체들은 연간 매출 800억 달러를 돌파했음에도 불구하고 자금 조달에 한계에 부딪혔고, 이로 인해 개발업체들은 물가상승률을 반영한 조항을 계약에 포함시키고 자재를 몇 달 앞서 선주문해야 하는 상황에 놓였습니다.

토지 정비 및 유틸리티 연결 작업으로 인수인계가 지연되고 있습니다.

거주 허가가 발급되기 전에 지역 사회는 상수도관, 변전소 및 광섬유망이 필요합니다. ROSHN의 세드라 프로젝트에서 국영 상수도 회사와의 연결 작업은 초기 굴착 및 부지 확보에도 불구하고 6~12개월이 추가로 소요되었습니다. 사우디 전력 회사(SEC) 역시 비슷한 부하 증설 지연 문제를 겪고 있으며, 교통 영향 평가로 인해 고속도로 진입 승인이 3~6개월 더 늦어지고 있습니다. 개발업체들은 이러한 핵심 공정상의 위험을 줄이기 위해 인프라 구축을 조기에 진행하고 있으며, ROSHN은 1.9억 사우디 리얄(미화 5억 700만 달러) 규모의 세드라 계약에 공공시설을 포함시켰습니다.

세그먼트 분석

유형별: 아파트가 주를 이루고 있으며, 빌라의 성장세가 가속화되고 있습니다.

2025년 사우디아라비아 주거 건설 시장에서 아파트와 콘도미니엄이 차지하는 비중은 68.7%에 달할 것으로 예상되며, 이는 리야드와 제다 등 핵심 지역에서 토지 효율성이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 압둘 라티프 자밀 랜드(Abdul Latif Jameel Land)의 제다 J|ONE과 같은 고급 프로젝트는 19.5개월 만에 242세대를 완공하며 젊은 전문직 종사자들에게 고층 주거 형태가 여전히 인기 있는 이유를 입증했습니다. 빌라는 교외 개발 계획과 대규모 고급 주택 프로젝트로 인해 더 넓은 면적과 개인 야외 공간에 대한 수요가 증가함에 따라 2031년까지 연평균 6.35%의 가장 높은 성장률을 기록할 것으로 전망됩니다. 로샨(ROSHN)의 세드라(Sedra) 프로젝트는 침실 3개짜리 타운하우스와 침실 4개짜리 빌라를 혼합하여 제공하며, 사생활을 중시하면서도 공항 접근성이 좋은 주택을 찾는 가족들을 대상으로 합니다.

아파트의 경우 담보대출비율(LTV)이 최대 85%까지 허용되는 반면, 빌라는 일반적으로 75%로 제한되어 있어 젊은 구매자들이 고층 주거 형태를 선호하는 경향이 있습니다. 또한 공급은 사우디 건축법의 에너지 목표와도 부합하는데, 벽을 공유하는 구조는 에어컨이 가구 전력 사용량의 최대 60%를 차지하는 기후에서 냉방 부하를 줄여줍니다. 반대로 빌라 건설업체들은 에너지 절약형 외관과 절수형 배관을 통해 기존 주택 대비 공과금을 각각 18%와 17% 절감하는 차별화 전략을 펼치고 있으며, 이는 샤푸르지 팔론지(Shapoorji Pallonji)의 세드라(Sedra) 프로젝트에서 입증되었습니다. 따라서 디자인 선택, 라이프스타일 선호도, 그리고 금융 조건에 따라 두 유형의 주택 모두 수요가 있지만, 아파트가 여전히 공급 측면에서 우위를 점하고 있는 반면 빌라는 성장 속도 면에서 앞서고 있습니다.

참고: 보고서 구매 시 사용 가능한 모든 개별 세그먼트의 세그먼트 공유

건축 유형별: 신축 건물이 주를 이루고 있으며, 리모델링이 증가하고 있습니다.

비전 2030의 연간 30만 가구 건설 목표에 힘입어 2025년 사우디아라비아 주택 건설 시장은 신규 사업으로 84.5%의 점유율을 확보했습니다. 디지털 Etmam 인허가 시스템 도입으로 평균 승인 기간이 45일로 단축되었고, 이를 통해 ROSHN은 2026년 1월 Sedra 사업에 1.5억 사우디 리얄(미화 4억 달러) 규모의 신규 계약을 체결했습니다. 리야드의 알 말라즈와 제다의 알 살라마 지역에 있는 1980~1990년대 건축물들이 SBC 601 에너지 효율 개선 의무 기한을 앞두고 있어 리모델링 사업은 연평균 6.41%의 성장률을 보이고 있습니다. 건물주들은 이제 평방미터당 1,500~2,000달러의 리모델링 비용과 평방미터당 3,112달러의 신축 비용을 비교하여, 단열 및 냉난방 시스템 개선을 통해 자산 수명을 연장하고 임대료를 인상하는 리모델링을 선택하는 경우가 많습니다.

리모델링 사업 또한 정책적 지원을 받고 있습니다. LEED 또는 Estidama 기준을 충족하는 프로젝트는 신속한 허가 절차와 공공요금 환급 혜택을 받아 투자 수익률이 향상됩니다. 신규 부지가 부족한 지역에서는 리모델링이 공급 증가를 위한 유일한 방안으로 남아 있습니다. 한편, 신규 건설은 특히 대규모 위성 도시 프로젝트나 공공-민간 합작 주택 사업처럼 기반 시설과 고층 건물을 통합하여 사업 기간을 단축하는 방식에서 녹지 개발 수요가 여전히 우세합니다.

제작 방식별 특징: 기존 리드선, 모듈러 방식, 속도 향상

기존 현장 시공 방식은 현장 타설 콘크리트 및 블록 시공에 대한 시공업체의 풍부한 경험 덕분에 2025년 생산량의 87.1%를 차지했습니다. CSCEC의 1,092세대 규모 담맘 남부 프로젝트는 표준 공정 순서를 사용했음에도 불구하고 예정보다 한 달 일찍 완공되어, 최적화된 시공 방식이 여전히 효과적임을 입증했습니다. 한편, 모듈형 솔루션은 NEOM과 ROSHN이 50년 내구성과 탄소 순배출 제로 목표를 충족하는 공장 제작 유닛을 대량 주문함에 따라 연평균 6.55% 성장하고 있습니다. Homagic의 12,000세대 규모 NEOM 2단계 패키지는 90%를 외부에서 제작하여 현장 폐기물을 80% 줄이고 공사 기간을 거의 절반으로 단축했습니다.

사우디 당국은 모듈식 건축 승인 지침을 발표하여 지자체의 회의적인 시각을 완화하고 중국 항만공사(China Harbour Engineering)의 국내 조립식 주택 공장 설립을 위한 길을 열었습니다. 하이브리드 모델도 등장했는데, 샤푸르지 팔론지(Shapoorji Pallonji)는 완성된 욕실 및 주방 모듈을 기존 주조 구조물에 설치하여 전체적인 설계 변경 없이 핵심 공정을 4~6개월 단축했습니다.

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투자 출처별: 사모펀드 비중이 높고, 공공자본 비중이 증가하고 있다.

민간 개발업체들이 2025년 지출의 70.1%를 차지했는데, 이는 주택담보대출 이용률과 중저가 시장 수요에 대한 신뢰를 보여주는 것입니다. Dar Al Arkan의 고급 타워, Retal의 NHC와 함께하는 13억 9천만 사우디 리얄(미화 3억 7천만 달러) 규모의 공공-민간 파트너십(PPP), 그리고 Abdul Latif Jameel Land의 턴키 방식 복합 단지들은 모두 선분양과 은행 대출에 의존하여 자본을 신속하게 재투자할 수 있도록 설계되었습니다. 공공 부문의 기여는 29.9%로 상대적으로 적지만, REDF의 저금리 주택담보대출과 PIF의 자산이 저렴한 주택 및 주요 인프라 건설을 지원함에 따라 2031년까지 연평균 6.31% 성장할 것으로 예상됩니다.

국가 재정 지원은 종종 부지 외부의 공공시설 비용을 부담하여 민간 수직 개발업체의 진입 장벽을 낮춥니다. 또한 공공 부문 일자리에 대한 30~40%의 사우디인 고용 할당제는 고용 목표를 뒷받침하여 주택을 초당적 지지를 얻는 경제 다각화 수단으로 만듭니다.

지리 분석

리야드의 이러한 지배력은 사우디아라비아 왕국의 정치 및 경제 중심지로서의 역할에서 비롯됩니다. 리야드 단독으로 2025년 예산의 41.3%를 차지했으며, ROSHN의 다단계 개발 프로젝트인 세드라(Sedra)와 같은 대규모 커뮤니티 투자를 지속적으로 유치하고 있습니다. 높은 분양률, REDF(리비아 재생에너지 개발 기금) 지원 주택담보대출, 그리고 디리야 게이트(Diriyah Gate)와 같은 초대형 프로젝트와의 근접성은 평방미터당 3,112달러에 달하는 건설 비용에도 불구하고 선분양을 뒷받침하고 있습니다. 건설업체들은 자재를 조기에 조달하고 욕실과 외관에 모듈식 구성 요소를 도입함으로써 인플레이션 위험을 완화하고 있습니다.

제다는 두 번째로 큰 도시이지만 수요 구성은 리야드와 차이가 있습니다. 관광객과 순례객 유입으로 서비스 아파트형 주택 수요가 증가하고, 고급 타워는 프리미엄 레지던시 제도를 통해 귀국하는 고액 자산가 외국인 거주자들을 대상으로 건설됩니다. 토지 가격은 리야드의 유사 지역보다 20~30% 낮아 개발업체에 더 큰 수익 마진을 제공합니다. 에트맘 지역의 신속한 인허가 절차는 프로젝트 기간을 단축하고, 해안가 복합 개발 사업은 주거 환경 개선으로 이어져 아파트 가격을 높이는 효과를 가져옵니다.

담맘 광역권(DMA)은 동부 지역의 산업 확장으로 사무직 및 생산직 인력의 지속적인 유입이 이루어지면서 연평균 6.81%라는 가장 빠른 성장률을 기록하고 있습니다. 새로운 고속도로 건설과 킹 압둘아지즈 항만 시설 개선으로 물류 효율성이 향상되었으며, 리야드 주요 지역보다 약 40% 저렴한 토지 가격 덕분에 생애 첫 주택 구매자들도 합리적인 가격대의 빌라를 구입할 수 있게 되었습니다. 모듈식 건축 방식 또한 이 지역에서 빠르게 확산되고 있습니다. CSCEC가 담맘 남부에 적용한 구역별 흐름 설계 방식은 예정된 기한보다 한 달 일찍 완공되어, 촉박한 일정 속에서도 디지털 일정 관리와 중앙 집중식 조달의 중요성을 입증했습니다.