남미 상업용 부동산 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 전망(2026년~2031년)

남미 상업용 부동산 시장 동향 및 분석

중국+1 제조업 이전이 새로운 물류 클러스터 형성을 촉진

글로벌 자동차 및 전자 기업들이 중국 연안에서 브라질 북동부와 칠레 중부 지역으로 생산 능력을 재배치하면서 농지가 최고급 크로스 도킹 단지로 탈바꿈하고 있습니다. BYD(바이아)와 그레이트 월 모터스(상파울루)와 같은 주요 임차 기업들이 장기 임대 계약을 체결함에 따라, 투기성 개발업체들은 심해 항구에서 2시간 이내 거리에 있는 부지들을 선점화하는 데 박차를 가하고 있습니다.^{[2]로이터 통신 기자, "BYD, 바이아에 전기차 단지 건설 예정", reuters.com}이 지역의 공실률은 6% 미만으로 떨어졌고, 평균 임대 기간은 6개월로 단축되어 2023년 주기 기간의 절반 수준이 되었습니다.

전자상거래 증가세에 따라 창고 및 콜드체인 수요도 증가하고 있다.

2025년 남미 전체 매출에서 온라인 소매 판매 비중이 15%를 넘어설 것으로 예상되지만, 기존 물류창고 중 층고가 12m 이상이거나 자동 분류 시스템을 갖춘 곳은 4분의 1에도 미치지 못합니다. 메르카도 리브레(Mercado Libre)와 같은 플랫폼은 시간당 7만 5천 개의 소포를 처리할 수 있는 새로운 산티아고 물류 허브에 1억 3천 5백만 달러 이상을 투자했습니다. 이와 동시에 이머전트 콜드 라트암(Emergent Cold LatAm)은 수출 해산물과 국내 식료품 유통을 한곳에 통합하는 콜드체인 투자를 진행하고 있어, 남미 상업용 부동산 시장에서 온도 조절 공간에 대한 수요가 더욱 증가하고 있습니다.

관광 산업 회복세에 따라 숙박 시설을 중심으로 한 복합 용도 개발 사업이 활기를 되찾고 있다.

2025년 중반까지 해외 관광객 유입은 2019년 수준의 95%까지 회복될 것으로 예상되지만, 여행객들은 대규모 관광보다는 맞춤형 경험을 선호하고 있습니다. 산타카타리나의 고급 부티크와 리우그란데두술의 테마 리조트는 2024년 대비 30~40% 높은 평균 객실 요금(ADR)을 기록하고 있습니다. 기존 상가 건물주들은 실적이 저조한 임대 가능 면적(GLA)을 식음료, 문화, 엔터테인먼트 시설로 개조하여 평방피트당 평균 매출을 두 자릿수 증가시키고 있습니다. 호텔, 주거용 타워, 그리고 특색 있는 소매 시설을 결합한 복합 용도 개발은 남미 상업용 부동산 투자자 기반을 확대하고 있습니다.

항만, 지하철, 고속도로 개선으로 개발 가능한 지역이 활성화됩니다

상파울루 지하철은 2028년까지 15개의 새로운 역을 건설하여 도시 구조화 축을 따라 허용되는 용적률(FAR)을 4배로 높이고, 단독주택에서 고층 복합용도로의 토지 이용 전환을 촉진할 것입니다. 페루에서는 10억 달러 규모의 리마 지하철 3호선과 4호선이 항만에서 물류창고까지의 화물 운송량을 40% 줄여 칼라오 주변의 산업 용지 개발을 활성화할 것입니다. 칠레는 19억 달러 규모의 고속도로 운영권 재협상을 통해 디지털 통행료 징수 시스템을 도입하여 화물 운송 속도를 향상시키고, 도로변 물류 단지에 대한 수요를 더욱 집중시킬 것입니다.

거시경제 변동성과 환율 변동이 보험 인수 심사를 저해합니다

브라질의 셀릭(Selic) 금리가 2026년 초 12.25%에 도달했고, 연중 중반에는 15%까지 오를 가능성이 있어 레버리지 거래의 부채 상환 능력 부족 문제를 심화시킬 것으로 예상됩니다.^{[3]로이터 통신 기자, "브라질의 셀릭 금리가 15%에 달할 수도 있다", reuters.com}헤알화는 2024년부터 2025년까지 달러 대비 12% 하락하여 헤지되지 않은 주식 수익률을 저해했습니다. 외국 투자자들은 자본 구조를 안정화하기 위해 보조금을 받는 BNDES 회선이나 페소화 표시 부채를 활용할 수 있는 현지 사업자와 합작 투자를 점점 더 많이 추진하고 있습니다. 

파편화된 인허가 및 토지 소유권 제도로 인해 착공이 지연되고 있습니다.

칠레의 법률 21.718호는 대규모 프로젝트의 승인 기간을 60일로 제한하고 있지만, 2025년 말 기준으로 54.1억 달러 규모의 437건의 프로젝트가 환경 승인을 받지 못한 채 계류 중입니다. 브라질에서는 5,500개 이상의 지방자치단체가 자체적인 용도지역 규정을 적용하여 복합용도 개발 승인 기간을 최대 18개월까지 늘리고, 추가 비용을 최대 12%까지 증가시키고 있습니다. 칠레의 SUPER 플랫폼과 같은 디지털화 사업은 완전히 가동되면 승인 소요 기간을 30~70% 단축할 것으로 기대됩니다.

세그먼트 분석

부동산 유형별: 사무실 부문 회복세 지속, 물류 부문은 여전히 ​​강세

물류 및 산업 단지는 2025년에도 남미 상업용 부동산 시장 규모에서 32.22%라는 압도적인 점유율을 유지할 것으로 전망됩니다. 도심 반경 30km 이내의 주요 라스트마일 물류 시설은 안정화된 수익률이 7% 미만으로 거래되는 추세를 보이며 희소성 프리미엄을 강조합니다. 오피스 재고는 규모는 줄었지만, 상파울루 중심업무지구(CBD)의 공실률이 2024년 20.8%에서 2025년 15.9%로 하락함에 따라 2026년부터 2031년까지 연평균 9.50%의 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 신규 지하철역 인근의 초고층 빌딩들은 두 자릿수 임대료 상승률을 달성하며 우량 자산 선호 현상을 보여줍니다.

개발업체들은 웰빙 시설, 자연친화형 테라스, 저탄소 자재 등을 미래 오피스 건물에 도입하여, 리모델링에 그친 기존 건물들과 차별화를 꾀하고 있습니다. 한편, 물류 분야 내 콜드체인 관련 업종은 25~30%의 임대료 프리미엄을 누리고 있으며, 식료품점이나 제약 회사와 같은 임차인들과 장기 매각 후 재임대 계약을 체결하는 경우가 많아 남미 상업용 부동산 시장의 투자 가능성을 넓히고 있습니다.

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비즈니스 모델별: 리스가 직접 판매를 앞지르고 있다

2025년 거래액의 61%는 임대형 부동산이 차지했는데, 이는 소비자물가지수(CPI) 연동형 금리 인상으로 뒷받침되는 안정적인 현금 흐름을 선호하는 글로벌 자본의 경향을 반영합니다. 임차인이 세금과 유지보수 비용을 부담하는 10~15년 만기의 트리플넷 물류 임대 계약은 연기금들이 선호하는 고정수익형 투자 상품으로 자리 잡고 있습니다. 매각 거래는 건설업체들이 자본을 재투자하는 데 여전히 중요한 역할을 합니다. LOG Commercial Properties가 2026년에 1억 8,300만 달러에 12개 창고를 일괄 매각한 사례는 핵심 자산에 투자하는 투자자들에게 자금을 회수하는 좋은 방법입니다.

또한, 개발업체의 건설 위험을 줄이고 실질적인 완공 전에 수익 자금 확보를 위한 기반을 마련하는 선행 자금 조달 계약과 같은 하이브리드 모델이 등장하여 남미 상업용 부동산 시장을 더욱 제도화하고 있습니다. 

최종 사용자별: 기업 부문이 여전히 주도권을 쥐고 있지만, 가계 부문의 영향력이 커지고 있다

대기업과 중소기업은 제조업체의 국내 복귀와 옴니채널 소매업체의 성장에 힘입어 2025년 전체 임대 시장의 77%를 차지할 것으로 예상됩니다. 한편, 주거용 부동산 부문은 브랜드 레지던스, 서핑 클럽, 컨시어지 서비스가 제공되는 임대 주택 등이 통합된 복합 용도 지구의 확산으로 연평균 7.88%의 성장률을 기록할 것으로 전망됩니다. JHSF의 고급 주거용 임대 플랫폼은 140,000만 제곱미터 규모에서 거의 만실에 ​​가까운 입주율을 기록하며, 프리미엄 마이크로 마켓 내에서 맞춤형 주거 경험에 대한 소비자들의 높은 수요를 보여주고 있습니다. 

주거, 업무, 여가를 아우르는 생태계를 조성할 수 있는 개발업체는 남미 상업용 부동산 업계에서 기존 임대 계약을 넘어 차별화된 수익원, 회원비, 식음료 매출, 단기 숙박 등을 활용하면서 단일 임차인으로 인한 위험을 줄일 수 있습니다. 

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지리 분석

브라질은 2억 1,500만 명에 달하는 거주 소비자층과 남미에서 가장 밀집된 기관 투자 자본을 바탕으로 2025년까지 남미 상업용 부동산 시장 가치의 44%를 차지할 것으로 예상됩니다. 브라질 부동산 개발사인 프롤로지스(Prologis)는 단독으로 브라질 내 1,950만 평방피트 규모의 임대 가능 면적(GLA)을 관리하며, 2025년까지 1억 5,900만 달러 규모의 신규 프로젝트를 착공할 계획입니다. 상파울루의 지하철 연장과 용도지역 인센티브 정책은 사무실 공실률을 낮추고 2호선, 5호선, 6호선을 따라 고층 복합 용도 개발 구역 조성을 촉진하고 있습니다.

칠레와 페루는 성장 지표에서 기대 이상의 성과를 보여주고 있습니다. 산티아고의 코로케이션 데이터센터 건설 계획은 현재 90MW를 넘어섰으며, 전력 자원이 풍부한 교외 지역에 새로운 수요 거점을 창출하고 있습니다. 페루는 리마 지하철 3~4호선 건설 사업(100억 달러 규모)과 몰플라자의 팔라벨라 페루(Falabella Perú) 인수(4억 5,400만 달러 규모)와 같은 소매 유통망 통합에 힘입어 2031년까지 연평균 8.20%의 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다.

아르헨티나와 콜롬비아는 선별적인 성장 잠재력을 제공합니다. 부에노스아이레스는 IRSA의 쇼핑몰 인수를 통해 2025년까지 공실률이 18.5%로 안정화되었습니다. 보고타의 주요 지하철 노선과 4G 고속도로 민관협력사업(PPP)은 교외 지역의 토지 개발을 촉진하고 있지만, 인허가 문제와 환율 불안정으로 인해 단기적인 개발 전망은 다소 불투명합니다. 우루과이, 파라과이, 그리고 안데스 산맥 내륙 지역은 전체 시장 가치의 10% 미만을 차지하지만, 브라질 외 지역으로 사업을 다각화하려는 지역 개발업체들이 찾는 틈새시장인 호텔 및 농업 부문 개발 기회를 제공합니다.