남미 주택 건설 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 전망(2026년~2031년)

남미 주택 건설 시장 동향 및 분석

저렴한 주택 공급 프로그램 기금은 주거용 건설을 지원합니다.

공공 자금은 민간 대출이 제한될 때 개발자에게 주택 수요에 대한 보다 안정적인 기반을 제공합니다. MCMV로 알려진 브라질의 Minha Casa, Minha Vida 프로그램은 2023년부터 240만 채의 주택을 계약했으며 2026년 말까지 300만 채의 주택을 계약하는 것을 목표로 합니다. ^{[1] 브라질 연방 정부, “Minha Casa, Minha Vida Atinge Metas Antecipadas E Projeta 3 Milhões De Moradias Até 2026,” Casa Civil, gov.br} . 연간 할당액은 2025년 22.7억 달러에 비해 27.3억 달러에 달했습니다. 브라질도 2026년 6월 New PAC 프로그램을 통해 85,000개의 MCMV 주택에 1.9억 달러를 할당했습니다. ^{[2] 브라질 연방 정부, “Novo PAC Destina R$ 10,5 Bilhões Para 85 Mil Novas Moradias Do Minha Casa, Minha Vida,” Secretaria de Comunicação Social, gov.br} . 이러한 약속은 소득 그룹과 지역 전반에 걸쳐 새로운 프로젝트 파이프라인을 지원합니다.

도시 주택 부족 현상이 새로운 주거 개발을 촉진하고 있습니다.

주택 부족은 이 지역 전반에 걸쳐 공식적인 주택 건설 수요를 유지시켜 줍니다. 브라질의 양적 주택 부족은 2024년에 5.77만 채에 달했고, 콜롬비아는 2025년에 4.81만 채의 주택 부족을 보고했습니다. 칠레 주택도시개발부는 2024년 인구 조사[3]를 사용하여 491,804채의 주택 부족을 추산했습니다 ^{. 이러한} 부족은 높은 금리로 인해 민간 구매가 지연되더라도 장기적인 수요를 뒷받침합니다. 승인된 토지와 공공 프로그램에 접근할 수 있는 건설업체는 자금 조달 여건이 개선되면 수요에 대응할 수 있습니다.

사회주택 임대 및 보조금 지원 주택담보대출 프로그램으로 주택 수요 확대

임대 및 주택담보대출 지원 프로그램은 직접적인 주택 구매 보조금 지급을 넘어 주택 접근성을 확대합니다. 브라질의 파이샤 4(Faixa 4) 금융 지원 등급은 월 소득 최대 2,321달러, 주택 가격 최대 107,143달러 가구를 대상으로 합니다. MRV의 루고(Luggo) 지사는 2026년 7월, 임대 부동산 3채를 부동산 투자 펀드에 양도하는 양해각서를 체결했습니다. 살파코프(SalfaCorp SA) 또한 펀드와 라 플로리다(La Florida) 합작 투자를 통해 칠레의 다가구 임대 주택 시장에 진출했습니다. 이러한 모델들은 개발업체가 자본을 재활용하고 전문적으로 관리되는 임대 주택 공급을 늘리는 데 도움이 됩니다.

도시 밀도 증가로 수직형 주택 수요 증가

제한된 도시 토지와 긴 인허가 기간은 더욱 집약적인 주거 개발을 부추깁니다. 2025년에는 아파트/콘도미니엄이 가장 큰 비중을 차지했는데, 이는 대도시에서 부족한 토지를 가장 효율적으로 활용할 수 있기 때문입니다. 인허가 지연은 산티아고 수도권 지역의 주택 가격을 12.2% 상승시켰습니다. 2026년 상파울루의 인허가 차질 또한 신규 프로젝트 착공 시기에 대한 불확실성을 가중시켰습니다. 인허가를 받은 부지를 보유한 개발업체는 도시 인구 밀도가 높아짐에 따라 수요가 다세대 주택으로 집중되는 추세에서 이익을 얻을 수 있습니다.

높은 주택담보대출 금리와 엄격한 신용 심사로 구매 수요가 제한됨

높은 금리는 일반 주택담보대출을 받을 수 있는 구매자 수를 줄입니다. 브라질의 셀릭 정책금리는 2026년에 15%에 도달하여 규제 대상 주택담보대출 상품에 대한 압력을 가중시켰습니다. 콜롬비아 또한 2025년에 신규 주택 판매량과 착공 건수 간의 격차를 보였습니다. 아르헨티나의 주택담보대출 구매는 2026년 첫 5개월 동안 2025년 같은 기간보다 37% 이상 감소했습니다. 따라서 프로그램 연계 개발업체는 시장 금리 주택담보대출 수요에 의존하는 건설업체보다 유리한 위치에 있습니다.

건설 비용 및 숙련 노동력 변동성이 프로젝트 타당성에 압력을 가하고 있습니다.

자재비와 인건비 상승으로 개발업체는 분양가 확정 후 유연성을 확보하기 어려워지고 있습니다. 브라질의 토목 건설 지수는 2025년에 5.6% 상승했는데, 인건비 상승률이 자재비 상승률보다 높았습니다. 아르헨티나의 건설 비용 지수는 2026년 첫 7개월 동안 17% 증가했습니다. 소규모 건설업체는 구매력이 낮고 장기 공급 계약이 부족하기 때문에 더 큰 위험에 직면하고 있습니다. 이러한 압박으로 현장 재작업과 기상 관련 지연을 줄여주는 조립식 자재에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

세그먼트 분석

유형별: 아파트/콘도미니엄이 가장 높은 가치를 유지하고 있으며, 빌라/단독주택은 더 빠른 성장세를 보이고 있습니다.

2025년 남미 주거 건설 시장 규모에서 아파트/콘도미니엄이 차지하는 비중은 55.00%에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 브라질, 콜롬비아, 칠레 등 주요 도시에 기반 시설과 일자리가 집중되어 있는 오랜 도시 집중 현상을 반영합니다. 다가구 주택 프로젝트는 고가의 도시 토지를 더욱 효율적으로 활용할 수 있으며, 저렴한 주택을 찾는 구매자부터 중산층 구매자까지 다양한 수요층을 만족시킬 수 있습니다. 상파울루에서는 'Minha Casa, Minha Vida'(집은 집, 삶은 삶) 캠페인과 연계된 고층 프로젝트가 2025년 주거 공급 및 판매에서 상당한 비중을 차지했습니다. 개발업체들은 고급 주택 시장에서도 아파트 프로젝트를 추진하며, 기존의 사회주택 형태를 넘어 다양한 주거 형태를 모색하고 있습니다. 시렐라(Cyrela)는 2026년 포르투펠리스에 5억 3,600만 달러에서 7억 1,400만 달러의 잠재 판매액을 예상하는 다단계 개발 프로젝트인 헤리티지 리비에라(Heritage Riviera)를 착공했습니다. 이는 고밀도 프로젝트 형태가 고급 주거 단지에서도 활용될 수 있음을 보여줍니다.

빌라/단독주택은 2031년까지 연평균 8.70%의 성장률을 보일 것으로 예상됩니다. 이러한 주택 형태는 특히 콜롬비아의 중소 도시들을 중심으로, 고가의 도심 외곽 지역에서 수요가 높습니다. 아마릴로(Amarilo SAS)는 페레이라와 쿠쿠타로 사업 영역을 확장했으며, 아르메니아 인근에 3,385세대 규모의 사회주택 건설 프로젝트를 계획하고 있습니다. 이러한 움직임은 토지 가용성과 가격 경쟁력이 대도시의 가격 상승 지역에서도 수평적 개발을 뒷받침할 수 있음을 보여줍니다. 칠레의 DS 1 보조금 제도는 중산층 가구의 자가 소유 부지 건설을 지원합니다. 이는 대규모 개발업체 주도 프로젝트에만 국한되지 않고, 분산된 형태의 단독주택 개발을 가능하게 합니다. 남미 주택 건설 시장은 도심 고층 건물과 외곽으로 확장되는 주거 형태를 모두 포함하며, 각각 다른 주택 수요에 부응하고 있습니다.   

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건축 유형별로는 신축이 가장 큰 비중을 차지하며, 리모델링은 기존 주택 수요를 충족합니다.

2025년 남미 주택 건설 시장 규모에서 신규 건설이 차지하는 비중은 78.00%에 달할 것으로 예상됩니다. 정부 프로그램은 신규 주택 공급을 지속적으로 강조하고 있으며, 브라질을 비롯한 여러 국가에서 가구 형성은 중요한 수요 창출 요인으로 작용하고 있습니다. 신규 프로젝트는 또한 성장하는 도시로의 인구 유입을 흡수하고, 양적 주택 부족 현상을 완화하는 데 필요한 물적 공급을 제공합니다. 프로그램 자금 지원은 기존 대출 조건이 까다로울 때에도 신규 건설을 지원할 수 있습니다. 따라서 브라질, 페루, 파라과이의 대규모 주택 공급은 개발 사업에 직접적인 영향을 미칩니다. 신규 건설은 반복 가능한 프로젝트 모델과 공식적인 주택 금융 접근성을 제공하기 때문에 상장 개발업체에게 여전히 중요합니다. 또한, 신규 건설의 규모는 건축 자재, 건설업체, 공공시설 연결에 대한 수요를 촉진합니다.

주택 개보수 사업은 2031년까지 연평균 9.40%의 성장률을 기록하며 건설 유형 중 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 예상됩니다. 이러한 성장은 거주 적합성을 충족하기 위해 수리 또는 개선이 필요한 기존 주택이 많다는 점에 기인합니다. 브라질의 주택 개선 사업과 콜롬비아의 2025년 법령 413호는 주택 부족 문제 해결을 위한 이러한 개보수 사업에 공공 지원을 집중하고 있습니다. 개보수 사업은 일반적으로 사업비가 저렴하고 신규 개발 사업에 영향을 미치는 토지 비용을 절감할 수 있습니다. 또한 사업 기간이 짧기 때문에 건설업체는 자금 조달 비용이 높은 시기에 자본을 더 자주 투입할 수 있습니다. 콜롬비아의 내진 설계 규정은 개보수 공사를 포함한 구조물 개보수 공사에도 적용되므로 자격을 갖춘 건설업체의 중요성이 더욱 커집니다. 따라서 남미 주택 건설 산업은 대규모 신규 주택 개발 사업뿐만 아니라 개보수 사업에서도 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

시공 방식별: 기존 현장 시공 방식은 규모의 경제를 유지하는 반면, 현대적인 방식은 완공 속도를 향상시킵니다.

2025년에는 기존 현장 시공 방식이 전체 건설 가치의 88.00%를 차지할 것으로 예상됩니다. 타설 콘크리트와 조적 공법은 시공업체, 공급업체, 그리고 관련 규제 체계가 이러한 공법을 중심으로 구축되어 있기 때문에 여전히 널리 사용되고 있습니다. 이러한 방식은 지역 전반에 걸쳐 익숙하며 다양한 규모의 프로젝트를 지원할 수 있습니다. 그러나 기존 시공 방식에서도 석고보드, 프리캐스트 콘크리트, 철골 구조물의 사용이 점차 증가하고 있습니다. 그 결과, 각 공법별 비중이 크게 변하기 전에도 건설 방식이 점진적으로 변화하고 있습니다. 기존 시공업체는 건설 모델을 완전히 바꾸지 않고도 더 많은 산업용 자재를 도입할 수 있습니다. 이는 이미 프로젝트를 진행 중이고 안정적인 공급망을 구축한 개발업체에게 더욱 실질적인 전환을 가능하게 합니다.

현대적인 건설 방식은 2031년까지 연평균 10.50%의 성장률을 보일 것으로 예상됩니다. 남미 주택 건설 시장에서 이러한 방식의 성장은 산업화된 시스템에 대한 프로그램 도입 확대와 납기 단축 필요성에서 비롯됩니다. 모듈러 건설업체는 공장 환경을 더욱 효율적으로 활용할 수 있어 날씨 변화나 예기치 못한 현장 중단 사태를 최소화할 수 있습니다. 스틸코프(SteelCorp)의 카하마르(Cajamar) 시설과 브라질 아오 쿠보(Brasil ao Cubo)의 투바랑(Tubarão)에 위치한 8층 모듈러 프로젝트는 브라질 주택 건설에서 이러한 시스템의 상업적 활용 사례를 보여줍니다. 아르헨티나와 스페인 간의 산업화된 주택 건설 협정은 기술 이전의 또 다른 경로를 제공합니다. 그러나 이 방식은 국가별로 기준이 다르기 때문에 규정 준수 요건이 실질적인 제약 요인으로 작용합니다. 따라서 이 방식의 성장은 건설업체가 대규모 건설에서 안정적인 납품, 비용 관리, 그리고 건축법규 준수를 입증하는 데 달려 있습니다.

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투자 출처별 현황: 민간 투자가 주도하는 가운데 공공 투자의 역할이 확대되고 있다

2025년 남미 주택 건설 시장 규모에서 민간 투자가 차지하는 비중은 82.00%에 달할 것으로 예상됩니다. 브라질의 상장 개발업체들과 칠레의 탄탄한 주택 부문이 이러한 전망을 뒷받침하고 있습니다. 민간 ​​개발업체들은 토지 매입, 프로젝트 실행, 판매 및 대부분의 건설 관련 위험을 감수해야 합니다. 그러나 민간 부문의 상당 부분은 적격 구매자를 위한 공공 자금 지원에 의존합니다. Cury Construtora와 Direcional Engenharia는 'Minha Casa, Minha Vida'(나의 집, 나의 삶) 사업에 상당한 투자를 하고 있습니다. 이러한 구조는 민간 개발업체들이 기존 대출이 어려운 지역에서도 건설 사업을 지속할 수 있도록 해줍니다. 또한, 사업 성과는 공공 주택 정책 및 자금 지원 가능성과 밀접하게 연관되어 있음을 의미합니다.

공공 투자는 2031년까지 연평균 9.20% 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 확장은 브라질의 주택 예산, 칠레의 주택 긴급 계획, 콜롬비아의 공공-민간 협력 사회 임대 주택 구조를 반영합니다. 공공 자금은 시장 금리 주택담보대출이 충분한 주택 수요를 충족하지 못할 때 안정성을 제공할 수 있습니다. 보조금 지원 프로젝트에서는 공공 자금과 민간 자금의 구분이 점점 모호해지고 있습니다. 예를 들어, 상장 개발업체가 프로젝트를 건설하는 동안 공공 자금은 구매자의 금융 지원과 프로그램 자격 요건 충족을 지원할 수 있습니다. 이러한 혼합 구조는 공급량을 유지할 수 있지만, 개발업체는 정책, 규정 준수 및 자금 조달 일정을 관리해야 합니다. 또한 정부 연계 주택 프로그램 경험이 있는 기업에게 유리하게 작용합니다.

지리 분석

브라질은 2025년 남미 주택 건설 시장 점유율 40.85%를 차지할 것으로 예상됩니다. 이러한 규모 덕분에 브라질은 지역 건설 활동, 자재 수요, 개발업체 전략에 상당한 영향력을 행사할 수 있습니다. '내 집, 내 삶(Minha Casa, Minha Vida)' 프로젝트는 2023년 이후 3만 채의 주택 건설 계약을 체결한 데 이어 2026년 말까지 2.4만 채 건설 계약을 목표로 하고 있습니다. 브라질은 2025년에 453,005건의 주택 공급 계약을 체결했는데, 이는 2024년 대비 10.6% 증가한 수치이며, 총 계약액은 51.3억 달러에 달할 것으로 전망됩니다. 농촌 및 지방 정부 주택 건설을 위한 새로운 공공사업위원회(PAC) 기금 지원은 남동부 지역을 넘어 건설 활동을 확대하고 있습니다. 그러나 환경 인허가 및 지방 정부 승인은 특히 도시 외곽 지역의 신규 개발 사업 시기에 여전히 영향을 미치고 있습니다.

콜롬비아는 2031년까지 연평균 9.92%의 성장률을 기록하며 지역 내 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 전망됩니다. 신규 주택 판매량은 2025년 173,632채로 증가했지만, 착공 건수는 115,687채로 감소했습니다. 이러한 공급 부족은 재고 소진을 통해 건설 경기 회복을 뒷받침할 수 있지만, 저소득층 주택 프로젝트에는 여전히 보조금 지원이 중요한 역할을 합니다. Constructora Bolívar는 2026년 매출 목표를 7억 6,200만 달러로 설정했으며, Amarilo SAS는 21개 프로젝트를 착공할 계획입니다. 이러한 계획은 수요에 대한 자신감을 반영하지만, 'Mi Casa Ya'(콜롬비아 정부 지원 주택) 프로그램의 지원금 감소는 초저소득층 주택 시장의 활동을 제한할 수 있습니다. 여러 도시에 걸쳐 사업을 운영하는 기업은 특정 지역 시장의 변동성에 덜 영향을 받을 수 있습니다.

칠레와 아르헨티나는 주택 부족으로 인한 수요 증가를 보이고 있지만, 자금 조달 및 규제 환경은 서로 다릅니다. 칠레 주택도시개발부는 491,804채의 주택 부족을 보고했고, 칠레 건설협회는 약 980,000만 채의 수요를 파악했습니다. 아르헨티나의 건설 활동은 2025년에 개선되었지만, 주택담보대출 부족이 거래를 제한하는 요인으로 작용했습니다. 페루와 파라과이 또한 맞춤형 주택 금융 프로그램을 통해 남미 주택 건설 시장에 기여하고 있습니다. 페루의 테초 프로피오(Techo Propio) 프로그램은 저소득층 주택 건설을 지원하고, 파라과이의 체 로가 포라(Che Róga Porã) 프로그램은 프로그램 역량을 확대합니다. 이러한 소규모 시장들은 건설 규모를 늘리고 건설업체, 금융기관, 건축 자재 공급업체에게 기회를 창출합니다.