베트남 건설 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 예측(2026~2031)

베트남 건설 시장 동향 및 통찰력

급속한 도시화와 주택 수요

도시화와 새로운 부동산 관련 법률 덕분에 2026년까지 주택 공급 일정이 개선될 것으로 예상되지만, 주택 가격과 입지 요인으로 인해 회복세는 지역별로 차이를 보이고 있습니다. 건설부는 저렴 주택 부족 현상이 심각하다고 지적하며, 전국적인 사회주택 공급 프로그램의 일환으로 2025년까지 102,633채의 사회주택이 완공될 것이라고 발표했습니다. 한편, 최종 수요를 뒷받침하기 위해 주택담보대출 금리는 5~6% 수준을 유지했습니다. 주요 신규 프로젝트는 하노이와 호치민시에 집중되어 있으며, 여러 대형 프로젝트가 2026년 이후에도 추진될 예정입니다. 또한, 일부 북부 지방에서는 제조업 중심지와 연계된 신규 주거 투자 유치가 활발히 진행되고 있습니다. 부동산 외국인직접투자(FDI)는 2024년에 증가세를 보였으며, 노무라 부동산과 같은 아시아 유력 개발업체와 현지 파트너들의 투자가 포함되어 산업단지 인근의 장기적인 주택 및 도시 개발 계획을 강화하고 있습니다. 친환경 인증을 목표로 하는 프로젝트가 늘어나고 있는데, 이는 가격 프리미엄을 확보할 수 있을 뿐 아니라 베트남의 탄소중립 목표 달성을 위해 저탄소 자재 공급망 구축 또한 필수적입니다.^{[2]https://www.sbv.gov.vn/vi/trang-chu}

정부 인프라 및 PPP 사업 계획

베트남은 교통, 도시 및 에너지 자산 프로젝트의 자금 조달 가능성을 높이기 위해 사업 타당성 격차 해소 자금 지원 및 수익 공유 조항을 강화하는 등 PPP(공공-민간 파트너십) 프레임워크를 개선했습니다. 그러나 사용자 부담 프로젝트의 경우 수요 확실성이 여전히 중요한 요소이며, 대규모 철도 사업은 사업 추진을 위해 민간 참여와 더불어 상당한 국가 지원이 필요합니다. 이 모델은 실질적으로 공동 금융 형태로 운영되며, 국영 기업과 다양한 사업을 영위하는 대기업들이 우선 사업 구간과 공항에 대한 핵심 투자자로서 사업 추진 위험을 관리합니다. 신규 지하철 구간에 부과되는 교통 중심 개발 요건은 자산 수익화를 촉진하기 위한 것이지만, 가치 실현은 운영 안정화 시점까지 지연되는 경우가 많아 투자자에게 시간적 격차를 초래할 수 있습니다. 외국 대출 기관에 대한 토지 및 담보권 관련 규제 제약 또한 자금 조달 구조에 영향을 미치며, 현지 은행과의 협력을 통해 완화되지 않을 경우 총비용을 증가시킬 수 있습니다. 다자간 기구에서 새롭게 등장하는 녹색 금융 기준은 프로젝트들이 환경 관리 시스템을 도입하고 적격 공급망에 대한 제품 탄소 배출 검증을 의무화하도록 유도하고 있습니다.^{[3]https://www.ifc.org/en/home}

외국인직접투자(FDI) 주도 산업 건설 증가

2025년까지 제조업 주도의 외국인직접투자(FDI) 실현액은 높은 수준을 유지했으며, 전자 및 에너지 부품 분야의 고부가가치 생산으로의 전환이 가속화됨에 따라 정밀 시설에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 삼성, LG와 같은 글로벌 제조업체들이 사업 영역을 지속적으로 확장하면서 클린룸, 진동 제어 기초, 고층 자동화 창고에 대한 수요가 늘어나고 있습니다. 코테콘(Coteccons)이 기초 전문업체를 인수하고, 릴라마(LILAMA)와 같은 EPC 기업이 복잡한 LNG 발전 패키지를 제공하는 등 전문 역량 강화 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 2025년까지 승인된 신규 산업단지 조성 계획은 북부 및 북중부 지역이 전자, 반도체, 재생에너지 부품 관련 공급망을 확보하는 데 유리한 위치를 점하게 할 것입니다. 산업단지 개발업체들은 입주 기업의 기준을 충족하고 생산 개시 시간을 단축하기 위해 지속가능성과 완공된 기반 시설을 점점 더 많이 도입하고 있습니다.

재생에너지 사업 확대

제8차 전력 개발 계획은 2030년까지 풍력, 태양광, LNG 발전 및 에너지 저장 분야에서 야심찬 용량 목표를 설정했으며, 이를 위해서는 발전 및 전력망 시스템 전반에 걸친 대규모 건설이 필요합니다. 여러 지역에서 송전망 준비 상태가 중요한 제약 조건으로 작용하고 있으며, 일부 500kV 송전 노드는 2026년부터 2030년까지 신속한 업그레이드가 이루어지지 않을 경우 부하 위험에 직면할 수 있습니다. 과거 개발 사업에서 발생한 발전차액지원제도(FIT) 및 인수 인증서 문제는 장기적인 수요 신호에도 불구하고 신규 그린필드 프로젝트에 대한 투자 결정을 지연시켜 왔습니다. 새로운 규정은 대규모 사용자의 직접 전력 구매를 허용하고 특정 경우에 한해 사설 전력망 연결을 허용함으로써 공공 전력망 용량이 포화된 지역에서 산업용 전력 구매를 촉진할 수 있습니다. 대규모 재생에너지 발전 설비에 필요한 에너지 저장량과 배터리 시스템의 공급 집중은 성능 및 신뢰성 목표를 달성하기 위한 신중한 조달 계획을 요구합니다. 해상 풍력 발전은 인허가, 조사 및 전력 구매 절차가 단축되고 전력망 용량 확보가 우선시될 경우 상당한 자본을 유치할 수 있을 것입니다.

숙련 노동력 부족 및 고령화된 노동력

자격을 갖춘 숙련공의 부족과 해외 시장으로의 지속적인 노동력 유출로 인해 복잡한 건설 프로젝트에 필요한 노동력 확보가 어려워지고 있습니다. 정식 직업 자격증을 소지한 노동자의 비율이 여전히 낮아 건설업체의 현장 교육 필요성이 증가하고 특수 공사의 경우 인력 동원 기간이 길어집니다. 2025년에는 자격을 갖춘 용접공과 특수 작업팀의 임금이 인상되었으며, 주요 건설업체들은 수주 물량이 많음에도 불구하고 수익률 압박을 받고 있다고 보고했습니다. 청년 고용률 저하와 기술 교육보다는 대학 교육을 선호하는 사회적 경향 또한 핵심 기술 인력 충원에 어려움을 가중시키고 있습니다. 첨단 기술 교육 인센티브를 확대하는 정책 조치는 2026년부터 시행될 예정이며, 이는 고난도 프로젝트에 필요한 기술 인력의 현지화를 가속화하는 것을 목표로 합니다.

건설자재 가격 변동성

2025년 말 폭풍 피해와 원자재 가격 상승으로 지붕 ​​타일과 철근 가격이 급등하면서 가격 조정 조항이 없는 일괄 계약업체의 위험 노출이 부각되었습니다. 시멘트 생산업체들은 전기 및 연료 가격 상승 압박에 직면했고, 일부는 2024년 재무 실적 악화로 2025년 초 가격 인상을 발표했습니다. 2024년 말 전기 요금이 인상되면서 시멘트와 같은 에너지 집약적 자재에 불균형적으로 영향을 미쳤고, 인프라 패키지의 지속적인 가격 변동 위험을 초래했습니다. 국내 철강 조달은 소수 업체에 집중되어 있으며, 반덤핑 관세로 저가 수입 옵션이 줄어들어 가격 변동성이 커졌습니다. 개정된 건설법의 계약 조정 조항은 2026년 중반부터 적용되며, 비정상적인 가격 변동에 대한 구제 조건을 명확히 할 것으로 예상됩니다. 자재 및 골재 생산에 부분적으로 수직 통합된 개발업체는 현물 구매자에 비해 가격 충격에 대한 단위 원가 안정성이 더 높은 것으로 나타났습니다.

세그먼트 분석

부문별: 외국인직접투자(FDI) 및 공공-민간 파트너십(PPP) 파이프라인의 수렴으로 인프라 투자 가속화

2025년 베트남 건설 시장에서 주거 건설은 39.10%의 점유율을 차지했으며, 인프라 부문은 2031년까지 연평균 8.88%의 성장률을 기록하며 가장 빠른 성장세를 보였습니다. 100만 가구의 사회주택 공급 계획과 5~6%의 저금리 기조는 일부 지역의 중산층 주택 구매 부담에도 불구하고 최종 소비 활동을 안정시키는 데 기여하고 있습니다. 남북 고속철도 계획, 롱탄 국제공항 건설 사업, 2030년 목표 고속도로 확장 사업 등 대규모 인프라 건설 사업은 엔지니어링 및 건설 수주량을 증가시키고 있습니다. 산업 및 물류 부문은 2025년 제조업 부문 외국인직접투자(FDI) 유치에 힘입어 신규 공장, 완공된 시설, 공급업체 단지 건설이 활발히 진행되고 있습니다. 임차인의 지속가능성 요구사항과 클린룸 또는 고층 작업장 요건을 충족하는 개발업체와 EPC 기업들이 고부가가치 사업을 수주하고 있습니다.

교통은 인프라의 중심축이며, 북부와 남부 지역을 연결하는 경제 회랑에 새로운 도로, 철도 및 공항 용량 확충이 우선시됩니다. 국경 지역에서 항구로 연결되는 새로운 철도망과 하노이 및 호치민시의 광역 지하철 건설 계획은 토지 수용 및 자금 조달이 순차적으로 진행됨에 따라 단계적으로 추진되고 있습니다. 에너지 및 공공시설 분야는 제8차 국가개발계획(PDP VIII)에 따라 대규모 자본 투자가 필요하며, LNG 발전, 풍력, 태양광 및 에너지 저장에 대한 수요는 광범위한 EPC(설계, 조달, 시공) 사업 기회로 이어집니다. 송전망 구축 사업은 새로운 재생에너지 용량 확보에 매우 중요하며, 500kV 기간 송전망 구축은 현 계획 기간의 우선순위 과제입니다. 터빈, 안전 시스템 및 모니터링에 대한 국제 표준 준수는 자금 조달 및 조달의 필수 요건으로 자리 잡고 있으며, 이는 에너지 부문 전반에 걸친 공급업체 선정에 영향을 미치고 있습니다.

참고: 보고서 구매 시 사용 가능한 모든 개별 세그먼트의 세그먼트 공유

건축 유형별: 자산 소유주들이 탄소 중립 의무를 충족하기 위한 리모델링을 진행함에 따라 리노베이션이 탄력을 받고 있습니다.

2025년 베트남 건설 시장에서 신규 건설이 차지하는 비중은 68.10%에 달했으며, 소유주들이 리모델링 전략을 우선시함에 따라 리모델링은 2031년까지 연평균 7.99% 성장할 것으로 예상됩니다. 공공 투자는 신규 고속도로, 공항, 철도 건설을 지원하고 있으며, 제조업 생산 증가는 주요 지역 전반에 걸쳐 신규 산업 시설 건설을 뒷받침하고 있습니다. 에너지 효율, 디지털 인프라, 규제 준수 등을 충족하기 위해 국유 자산과 민간 포트폴리오를 개선해야 하는 필요성이 커지면서 리모델링 수요가 증가하고 있습니다. 사회주택 및 근로자 주택 지원 제도와 노후 주택의 질과 안전을 개선하는 정책은 리모델링 추세를 더욱 강화하고 있습니다. 또한, 적격 주택 사업에 대한 대출 금리 인하와 같은 금융 인센티브는 신규 공급 증가와 더불어 리모델링을 장려하고 있습니다.

신규 건설 부문에서는 자본 투자와 수주 잔고가 38만 달러 이상의 규모를 가진 교통 및 대규모 복합 용도 프로젝트에 집중되어 있는데, 이러한 프로젝트들은 프로젝트 수는 적지만 전체 가치에서 큰 비중을 차지합니다. 적응형 재사용, 에너지 효율적인 MEP(기계, 전기, 배관) 설비 개선, 디지털 개조 역량을 갖춘 리모델링 전문 업체들은 운영 중인 현장에 대한 확실한 완공을 보장받을 수 있어 높은 가격을 확보하고 있습니다. 부동산 거래의 디지털화와 부동산에 디지털 ID를 부여하는 정책 추진은 소유주들이 자산을 매물로 내놓거나 재융자하기 전에 문서화, 안전 및 성능 기준을 강화하도록 유도할 것입니다. 베트남 건설 업계는 또한 연결성과 엣지 컴퓨팅 워크로드를 지원하기 위해 사무실, 공원 및 캠퍼스의 데이터 인프라를 업그레이드하고 있습니다. 환경 관리 기준에 부합하는 프로젝트는 기후 목표와 연계된 국제 금융을 유치하는 데 더 유리한 위치에 있습니다.

시공 방식별: 모듈형 시스템이 인건비 급등 및 공사 기간 단축으로 시장 점유율 확대

2025년 베트남 건설 시장에서 전통적인 현장 시공 방식은 94.88%의 점유율을 차지했지만, 현대적인 건설 방식은 낮은 기준점에서 출발하여 2031년까지 연평균 9.55%의 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 풍부한 인력과 현장 타설 콘크리트의 광범위한 도입으로 인해 전통적인 방식은 토목 공사 및 대형 구조물 공사에서 여전히 지배적인 위치를 차지하고 있습니다. 모듈식 및 조립식 솔루션은 산업 건설 현장의 촉박한 공사 일정과 현장 외 제작을 선호하는 지속가능성 목표에 대응하여 건설업체들의 관심을 끌고 있습니다. 주요 기업들의 기술 투자와 자재 공급업체들의 제품 혁신은 가능한 한 표준화된 시스템으로의 전환을 시사합니다. 예를 들어 고층 건물 프로젝트에 적용되는 특수 비계 및 첨단 이송 슬래브 기술, 그리고 공신력 있는 제3자 인증을 받은 모듈식 배관 시스템 등이 있습니다.

프리캐스트 공장 설립을 위한 초기 투자 비용, 대형 부품 운송에 따른 물류 비용, 그리고 모듈식 시공을 위한 부지 제약과 같은 요소들이 도입 장벽으로 작용합니다. 그럼에도 불구하고, 반복적인 주거 단지, 고층 창고, 데이터 센터 골조와 같은 건축물은 일관된 품질과 짧은 공사 기간을 제공하는 현대적인 공법에 매우 적합합니다. 베트남 건설 업계는 반도체 및 데이터 센터 프로젝트에서 더욱 엄격한 기준이 설정됨에 따라 기초 설계 및 바닥 평탄도 허용 오차를 중심으로 경쟁 우위를 확보하고 있습니다. 첨단 기술 도입 및 BIM(건축정보모델링)에 대한 정책적 강조는 차세대 건설 주기에서 디지털 워크플로우와 공장 제어 생산을 가속화할 것으로 예상됩니다. 설계, 제조, 시공팀을 통합하는 개발업체와 시공업체는 시간 제약이 있는 외국인 직접 투자(FDI) 프로젝트에서 비용 절감과 일정 위험 감소를 실현할 수 있는 유리한 위치에 있습니다.

투자 출처: 민간 자본, 대중교통 중심형 및 산업 복합 용도 개발로 투자 방향 전환

2025년 베트남 건설 시장에서 공공 투자 비중은 63.10%에 달할 것으로 예상되며, 민간 자본은 PPP(공공-민간 파트너십) 규정 및 신용 프로그램 개선으로 접근성이 향상됨에 따라 2031년까지 연평균 9.07% 성장할 전망입니다. 정부 자금은 고속도로, 철도, 공항 건설에 집중될 예정이며, 당국은 절차 간소화 및 부지 인도 가속화를 위해 예산 집행에 주력하고 있습니다. 민간 ​​사업자들은 교통 중심의 복합 용도 개발 및 부동산과 기반 시설이 함께 개발되는 산업 단지 조성에 적극적으로 참여하고 있습니다. 호치민시의 주요 PPP 사업과 새로운 지하철 건설 사업은 민간 파트너가 핵심 교통 자산과 인접한 토지 및 서비스를 활용하여 수익을 창출하는 방법을 보여줍니다. 국가 핵심 사업 및 전략 기술 프로그램에 대한 우대 신용 창구는 2026년부터 저금리로 장기 대출을 유치할 수 있도록 설계되었습니다.

전략적 목표가 단기적인 상업적 수익보다 우선시되는 국경 간 철도 및 국가 회랑 사업에는 공공 자금이 주로 투입되는 반면, 민간 자금은 토지 가치 및 산업 수요와 연계된 회수 가능한 현금 흐름에 집중됩니다. 주택, 소매, 운송 등 통합된 생태계를 갖춘 대기업들은 내부 교차 보조금을 활용하여 복잡한 프로젝트를 추진하고 초기 단계의 현금 흐름 부족 문제를 해결하고 있습니다. 외국인 직접 투자(FDI)는 2025년까지 276억 2천만 달러에 달했으며, 제조업이 주요 투자처로 남아 산업 및 물류 자산에 대한 수요를 강화하고 있습니다. ISO 기반 경영 시스템 및 제품 관리 규정 준수와 친환경 건축 인증은 공공 조달 및 민관협력사업(PPP) 모두에서 중요한 선정 요소가 되고 있습니다. 이러한 기준을 충족하는 사업자는 자본 집약적 사업에 대한 혼합 금융 및 개발 은행 지원을 확보할 가능성이 높아집니다.

지리 분석

호치민시는 2025년 베트남 건설 시장 점유율 36.88%를 차지했으며, 도시 철도 및 주요 교량 건설과 같은 대규모 민관협력(PPP) 사업을 적극적으로 추진하는 한편, 탄탄한 복합 용도 개발 사업도 진행 중입니다. 도시 개발 계획에는 지하철 연결망 확충, 주요 순환도로 건설, 주변 지역 개발을 촉진하는 대규모 스포츠 및 문화 시설 건립 등이 포함됩니다. 건설 중인 주택 물량이 상당함에도 불구하고, 2024년에도 주요 오피스 공실률은 높은 수준을 유지하여, 2차 시장으로의 재배치 전략이 필요해졌습니다. 토지 수용 및 원자재 가격 변동으로 인한 사업 수행상의 어려움은 2025년 후반까지 지속되어 공공 사업 및 민간 건설 사업 전반에 걸쳐 더욱 엄격한 비용 관리가 요구되었습니다. 부동산 거래 및 부동산 식별 번호의 디지털화는 2026년 도시 전역의 투명성을 높이고 더욱 효율적인 포트폴리오 관리를 지원할 것으로 기대됩니다.

하노이와 다낭은 호치민시의 규모를 보완하는 뚜렷한 성장 동력을 보여주고 있습니다. 하노이는 2025년에 상당한 규모의 외국 투자를 유치했는데, 그 대부분이 부동산 분야에 집중되었으며, 2025년 12월에 착공한 새로운 시외 철도 건설을 발판으로 광범위한 지하철 건설 계획을 추진하고 있습니다. 박닌과 타이응우옌을 포함한 북부 위성 도시들은 산업 파급 효과를 가져오고 있으며, 제조업 클러스터를 지원하기 위한 주요 교통 및 공항 건설 계획을 추진하고 있습니다. 일본 개발업체들은 임차인의 기준을 충족하기 위해 지속가능성을 강조하는 새로운 산업 단지와 주거 프로젝트를 진행하고 있습니다. 다낭은 동서 경제 회랑의 전략적 위치를 활용하여 에너지 물류와 해안 복합 용도 개발이 성장하는 중부 해안 관문 도시로서의 역할을 유지하고 있습니다. 인접 지방의 지역 항만 및 LNG 프로젝트는 다낭의 관광 및 물류 기반을 보완하고 전문 건설업체를 위한 일감을 창출합니다.

베트남의 나머지 지역은 2031년까지 연평균 7.77%의 성장률을 기록하며 주요 중심지를 앞지를 것으로 예상됩니다. 이는 전국 고속도로 및 해안 회랑 프로젝트로 물류 및 농업 산업의 시장 접근성이 향상되기 때문입니다. 메콩 델타 지역은 풍력 및 태양광 발전 잠재력이 크지만, 제8차 전력개발계획(PDP VIII)에 따른 신규 발전 용량 통합을 위해서는 송전망 개선 사업이 시급히 필요합니다. 중부 고원과 중부 해안 지역에서는 관광 중심의 인프라와 새로운 산업 단지 건설이 중소 도시 지역의 건설 수요를 촉진하고 있습니다. 북부 국경 지역은 항만과 연결되는 철도 건설 계획의 수혜를 입고 있으며, 중국과의 무역을 위한 제조 및 수출 회랑 구축이 가능해질 전망입니다. 중소 도시의 산업 단지는 풍부한 노동력과 주요 입주 기업을 위한 친환경 에너지 공급망을 확보할 수 있는 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.