유럽 ​​오피스 부동산 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 전망(2026년~2031년)

유럽 ​​사무실 부동산 시장 동향 및 통찰력

미국과 아시아의 거대 기술 기업들이 유럽 주요 도시에 니어쇼어링을 확대하면서 대형 사무실 공간 수요가 증가하고 있습니다.

마이크로소프트, 구글, 바이트댄스, 텐센트는 2025년 독일, 아일랜드, 네덜란드에 허브를 확장하며 각각 5,000m²가 넘는 연속된 블록을 계약하여 엔지니어링 및 클라우드 운영 팀을 한곳에 배치했습니다. 프랑크푸르트의 2025년 1분기 임대 계약 면적은 194,600m²에 달해 2019년 이후 분기별 최고치를 기록했으며, 주요 지역 임대료는 월 52달러/m²까지 상승했습니다. 고사양의 엣지 컴퓨팅 시설 인근 공간은 완공 전에 임대가 진행되어 개발사의 수익 인식을 앞당기지만, 시장 임대료 상승률이 고정된 인상률보다 높을 경우 상승 여력이 제한될 수 있습니다. 광섬유 연결망이나 국제공항이 부족한 중소 도시들은 이와 같은 규모의 임대 계약을 체결하지 못해 지역 간 격차가 확대되고 있습니다.

EU EPBD 2026 무배출 의무화, 선제적 친환경 개선 가속화

건물 에너지 성능 지침(Energy Performance of Buildings Directive)은 2026년 이후 모든 신축 비주거용 건물에 대해 현장 화석 연료 배출량 제로를 의무화하고, 기존 자산에 대해서는 2030년까지 단계적인 개조를 의무화하고 있습니다. 독일과 네덜란드의 건물주들은 히트펌프, 외벽 단열, 옥상 태양광 발전 프로그램 등을 선제적으로 도입하여, 인증 자산의 자본환원율(cap rate)을 비준수 자산 대비 최대 75bp까지 낮추었습니다. ^{[1]유럽 ​​위원회, "건물 에너지 성능 지침", ENERGY.EC.EUROPA.EU}평균 평방미터당 165~275달러에 달하는 리모델링 비용은 소규모 소유주들에게는 부담이 되지만, 선점한 기업들에게는 10% 이상의 임대료 프리미엄을 안겨주고 있습니다. 지자체의 규제 강화로 인해 에너지 효율 등급 A(EPC A) 건물은 가치 상승 여력이 있는 반면, C(C) 등급 건물은 좌초 위험에 직면하는 양극화된 시장 구조가 형성되고 있습니다. 그 결과, 자본은 투기적인 신축 건물보다는 리모델링 사업으로 몰리면서 핵심 지역의 A급 건물 공급이 더욱 부족해지고 있습니다.

기업의 과학 기반 목표 및 탄소 중립 약속이 에너지 자립형 플래그십 오피스에 대한 수요를 촉진하고 있습니다.

1,000개 이상의 유럽 기업들이 과학 기반 목표(Science-Based Targets) 서약을 제출하여 부동산 계약서에 1~3 범위 탄소 배출량 감축 목표를 포함시켰으며, 이로 인해 임차인들은 LEED 플래티넘, BREEAM 최우수 또는 DGNB 골드 등급의 공간을 요구하게 되었습니다. ^{[2]과학 기반 목표, "조치를 취하는 기업", SCIENCEBASEDTARGETS.ORG}인증된 도심 핵심 지역(CBD) 건물의 임대료는 2025년까지 4% 상승했지만, 전체 공실률은 소폭 증가하여 양질의 공간 격차가 심화되고 있음을 보여줍니다. 금융 및 전문 서비스 기업들은 본사를 더 적은 수의 건물로 통합하면서도 더 높은 수준의 시설을 선호하여 평균 계약 규모를 10,000m² 이상으로 끌어올렸습니다. 에너지 자립형 자산에 대한 선호도 증가로 인해 기업들은 대중교통이 편리하고 마이크로 모빌리티 계획을 지원할 수 있는 지역으로 이전을 고려하고 있으며, 이는 런던, 프랑크푸르트, 파리의 입주 기업 분포를 변화시키고 있습니다.

EU 복구 및 복원력 기금의 녹색 개조 기금, 중유럽 시장 노후 건물 투자 확대

EU 복구 및 회복 기금은 미화 7,961억 8천만 달러 상당의 자금을 배정했으며, 그중 최소 37%는 기후 관련 프로젝트에 사용되도록 했습니다. 이를 통해 폴란드, 체코, 루마니아의 임대인들은 보조금을 받아 히트펌프 교체 및 LED 조명 설치 비용을 충당할 수 있습니다.^{[3]유럽 ​​위원회, "복구 및 회복력 기금", 유럽 위원회, commission.europa.eu}중동부 유럽 주요 관문 지역의 7~8%에 달하는 안정적인 수익률은 서구 핵심 시장의 4~5%에 비해 높은 수준을 보여주며, 이는 독일과 미국의 연기금들이 바르샤바, 프라하, 부쿠레슈티에 신규 자본을 투자하도록 유도하고 있습니다. 인허가 지연과 인력 부족으로 인한 실행 위험은 여전히 ​​존재하지만, 조기 투자 유치로 에너지 효율 격차가 줄어들고 수익률 스프레드가 축소되었습니다.

유럽중앙은행(ECB)의 지속적인 고금리와 축소된 신용 스프레드가 개발 파이프라인을 위축시키고 있다.

유럽중앙은행(ECB)이 2025년 1월 예금 금리를 2.75%로 동결하면서 투기성 오피스 프로젝트의 총 차입 비용이 6%를 넘어섰습니다. 이제 개발업체들은 손익분기점을 넘기려면 7~8%의 안정적인 수익률이 필요한데, 이는 모든 공간이 선임대된 A급 고층 빌딩만이 달성할 수 있는 장벽입니다. 프랑크푸르트, 뮌헨, 암스테르담은 각각 인허가 건수가 2022년 최고치 대비 40~50% 감소하여 2027년 이후 공급에 심각한 제약을 초래했습니다. 2020~2021년에 발생한 대출의 차환 위험으로 인해 두 자릿수 할인율로 자산이 매각되는 사례가 늘고 있지만, 호가와 매수 호가 간의 격차가 여전히 커서 많은 거래가 지연되고 있습니다.

기업체들의 전대차 물결로 공실률 30% 이하로 떨어지면서 주요 임대료에 압박 가중

하이브리드 근무 방식 활용률이 30% 미만으로 떨어지면서 런던, 프랑크푸르트, 파리에서는 가용 공간의 15~20%에 달하는 전대 공간이 발생했습니다. 할인된 전대는 임대인의 가격 결정력을 약화시키고 신규 개발 사업의 임대 완료 기간을 연장시킵니다. 카나리 워프와 라 데팡스는 각각 200,000만 제곱미터 이상의 전대 공간을 보유하고 있으며, 이로 인해 임차인에게 제곱미터당 550~880달러 상당의 할인 혜택과 최대 18개월의 임대료 면제 혜택이 제공되고 있습니다. 감정평가사들은 전대 위험이 높은 건물에 대해 미래 현금 흐름에 대한 불확실성을 반영하여 A급 부동산의 수익률을 50~100bp 상향 조정했습니다.

세그먼트 분석

건물 등급별 품질 양극화로 임차인 선호도 변화

2025년 유럽 오피스 부동산 시장 규모에서 A급 자산이 차지하는 비중은 55.68%였으며, 2031년까지 연평균 4.99% 성장할 것으로 예상됩니다. 뮌헨의 중심업무지구(CBD)에 위치한 A급 오피스의 임대료는 2025년 기준 평방미터당 월 57달러를 넘어섰는데, 이는 유사한 B급 오피스보다 30% 높은 수치로, 임차인들이 웰빙 시설, 기둥 없는 넓은 사무 공간, ESG 인증 등을 위해 기꺼이 프리미엄을 지불할 의향이 있음을 보여줍니다. A급 오피스는 투기성 프로젝트에 대한 자금 조달이 부족하고, 탄소 배출 규제로 인해 개발업체들이 신축보다는 기존 건물을 리모델링하는 추세이기 때문에 공급이 부족한 상황입니다. 전체 재고의 약 3분의 1을 차지하는 B급 자산은 양극화된 전망을 보입니다. 교통 요충지에서 500m 이내에 위치한 도심 오피스는 가치 증대를 추구하는 투자자들을 유치하고 있으며, 이들은 에너지 효율 등급(EPC) B 기준을 충족하기 위해 평방미터당 110~165달러의 리모델링 비용을 투자합니다. 반면, 차량 의존도가 높은 교외 지역의 오피스는 용도 변경이나 철거에 직면하고 있습니다. 1990년 이전에 지어진 경우가 많은 C등급 건물들이 시장에서 완전히 사라지고 있는데, 이는 주거용이나 생명과학 용도로의 전환율이 2024년까지 전체 재고의 12%로 두 배 증가했기 때문입니다.

우량 자산 선호 현상은 임대료 스프레드에서 뚜렷하게 나타납니다. 프랑크푸르트의 A급 오피스 임대료는 제곱미터당 월 52달러로, B급 오피스보다 17달러 높으며, 이 차이는 2019년 이후 600bp 확대되었습니다. 임차인들은 직원 참여 목표와 탄소 배출량 감축 목표를 주요 요인으로 꼽습니다. 이러한 임대료 격차는 핵심 자산으로의 리모델링 전략에 대한 투자자들의 관심을 강화하고 있으며, 등급이 상향 조정된 B급 오피스의 수익률을 A급 오피스 수익률의 100bp 이내로 낮추고 있습니다. EPBD(부동산 가치 평가 기준) 마감일이 다가옴에 따라, 대출 기관들은 인증 자산에 대해 우대 담보대출비율(LTV)을 적용하기 시작했으며, 이는 우량 자산에 대한 투자 비중을 더욱 높이고 노후 오피스 자산의 상각을 가속화하고 있습니다.

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거래 유형별: 임대 비중이 높음에도 불구하고 매매 건수가 임대 건수를 앞질렀다

2025년 유럽 오피스 부동산 시장 점유율의 74.88%는 임대 계약으로 충당될 것으로 예상됩니다. 이는 불확실한 인력 전망 속에서 임차인들이 3~5년의 유연한 계약 조건을 선호하는 경향을 반영한 것입니다. 그러나 매매 시장은 2031년까지 연평균 5.15% 성장할 것으로 전망되며, 글로벌 연기금과 국부펀드들이 장기 수익형 부동산에 투자하면서 임대료 상승률을 앞지를 것으로 예상됩니다. 2025년 상반기 국경을 넘는 자금 유입은 8.8억 달러에 달했으며, 아시아 국부펀드들이 4% 이상의 순수익률을 제공하는 독일 및 네덜란드 자산을 매입하면서 이러한 추세가 주도되었습니다. 부채 비율이 높은 소유주들의 자산 매각은 자본 지출을 감당할 수 있는 기회주의적 매수자들에게 투자 기회를 확대하고 있습니다. 한편, 기업 임차인들은 계약 해지 조항과 친환경 인테리어 패키지를 점점 더 많이 요구하고 있어 협상 기간이 길어지고 임대인은 더 큰 규모의 인센티브를 제공해야 하는 압박을 받고 있으며, 이러한 모든 요인들이 임대료 상승률을 둔화시키고 있습니다.

대출 기관들이 자금 지원을 위해 순 임대 가능 면적의 최소 60%에 대한 선임대 계약을 요구함에 따라, 소규모 신축 공사 시장에서는 맞춤형 건설 거래가 주를 이루고 있습니다. 이러한 추세는 자본 지출을 투기성 프로젝트에서 투자 등급 임차인을 확보한 맞춤형 본사 건물로 전환시키고 있습니다. 동시에, 핵심 자산 거래는 수요의 깊이를 보여줍니다. 2024년 11월, CBRE 글로벌 인베스터스는 도이체방크가 전량 임대한 LEED 플래티넘 등급의 프랑크푸르트 고층 건물을 4억 1,800만 달러에 인수했는데, 당시 수익률은 4.2%로 팬데믹 이후 독일에서 가장 낮은 수준의 오피스 가격이었습니다. 이러한 거래는 유동성이 핵심적이고 안정적인 상품으로 집중되는 반면, 부실 자산은 침체되고 있음을 보여줍니다.

최종 사용자: BFSI 통합에 따른 IT 및 ITES 리더

정보 기술(IT) 및 IT 기반 서비스 사용자는 2025년 유럽 오피스 부동산 시장 규모의 32.08%를 차지하며 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상되며, 연평균 5.37%의 가장 빠른 성장률을 보이고 있습니다. 하이퍼스케일러, SaaS 제공업체, 핀테크 기업들은 AI 모델 학습 및 클라우드 운영팀을 수용하기 위해 프랑크푸르트, 더블린, 런던에서 건당 25,000m² 이상의 공간을 임대하는 추세를 주도하고 있습니다. 2025년에 체결될 기술 관련 임대 계약의 80% 이상이 LEED 골드 등급 이상을 요구하며, 이는 프리미엄 빌딩의 지속가능성 기준을 사실상 새롭게 정립하고 있습니다. 두 번째로 큰 규모인 은행, 금융 서비스 및 보험(BFSI) 기업들은 전체 수요의 약 26%를 차지하며, 전체 면적은 10~15% 축소하는 대신 고객 접점이 많은 핵심 업무 공간의 수를 줄이는 전략을 채택하고 있습니다. 이러한 전략은 직원 1인당 평균 임대료를 높이는 동시에 순면적은 감소시키는 결과를 초래합니다. 전체 공간의 약 20%를 차지하는 전문 서비스 파트너십은 개인 사무실을 협업 공간으로 대체하여 1인당 공간 밀도를 8~10m²까지 낮추는 점에서 금융 서비스 업계의 행태를 반영합니다.

생명과학 기업들은 여전히 ​​5% 미만의 시장 점유율을 차지하는 틈새시장이지만, 노후화된 사무실 공간을 활용하는 유망한 방안을 제시하고 있습니다. 케임브리지, 바젤, 코펜하겐의 건물주들은 1990년 이전에 지어진 건물들을 실험실로 개조하여 두 자릿수 임대료를 받고 있습니다. 이러한 거래는 기존 임대 방식의 대안으로 용도 변경이 주목받고 있음을 보여주며, 저가형 사무실 수요를 줄이는 동시에 활용도가 낮은 건물에 새로운 가치 기준을 제시하고 있습니다.

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지리 분석

독일은 2025년에도 유럽 오피스 부동산 시장 규모에서 29.58%라는 최대 점유율을 유지했으며, 2031년까지 연평균 4.2%의 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 프랑크푸르트의 2025년 1분기 오피스 계약 규모는 194,600m²에 달했는데, 이는 미국 클라우드 서비스 제공업체와 아시아 핀테크 기업들의 수요 증가에 힘입은 것으로, 주요 오피스 임대료는 월 52달러/m²까지 상승했습니다. 뮌헨의 임대료는 월 59달러/m²로, 자동차 기술 및 반도체 산업의 수요와 낮은 공실률을 반영합니다. 독일의 신속한 오피스 주거용 전환 허가 제도는 2024년에 노후 오피스 건물의 20%를 주거용으로 전환할 수 있도록 지원하여 비효율적인 재고를 줄이고, 높은 임대료 환경에서도 임대료 안정성을 유지하는 데 기여했습니다.

영국과 프랑스는 2025년 지역 가치의 약 36%를 차지할 것으로 예상되지만, 전망은 다릅니다. 런던의 카나리 워프는 비자와 JP모건의 투자를 유치했지만, 전대 물량 증가로 인해 도시 전체 공실률이 9.5%까지 치솟아 실질 임대료 상승률을 저해했습니다. 반면 파리는 도심 개발 허가를 연간 50,000만 제곱미터로 제한하는 '15분 도시' 구역제를 시행했습니다. 이러한 공급 부족은 전반적인 경기 침체에도 불구하고 8구의 임대료 상승률 4%를 뒷받침했습니다. 두 지역 모두 엄격한 노동법과 느린 허가 절차로 인해 투기성 프로젝트가 억제되어 기존 임대주들의 현금 흐름을 간접적으로 보호하고 있습니다.

이탈리아와 스페인은 전체 시장 가치의 약 13%를 차지하며 2025년에 활발한 임대 활동을 보였습니다. 밀라노는 1분기에 110,000만 제곱미터의 임대 계약을 체결했으며, 그중 60%가 A급 오피스였고, 최고 임대료는 제곱미터당 월 69달러로 전국 최고치를 기록했습니다. 마드리드와 바르셀로나는 각각 제곱미터당 월 45달러와 34달러의 임대료를 제공했으며, 투자 수익률은 독일 핵심 자산보다 200~300bp 높아 미국 사모펀드 투자를 유치했습니다. 두 나라 모두 지방 정부의 용도 변경 허가 절차가 가속화되면서 A급 오피스 공급이 더욱 부족해지고 있습니다.

유럽의 나머지 지역은 2031년까지 연평균 5.52%라는 가장 빠른 성장률을 기록할 것으로 예상되는데, 이는 중동부 유럽의 주요 도시들과 북유럽 도시들이 니어쇼어링과 데이터센터 확장에 따른 혜택을 누리고 있기 때문입니다. 바르샤바의 공실률은 IT 아웃소싱 수요 덕분에 2024년 4분기에 11.2%까지 하락했으며, 스톡홀름과 코펜하겐은 엣지 컴퓨팅 시설 유치를 위해 각각 50,000만 제곱미터 이상의 공간을 확보했습니다. EU 복구 및 회복 기금은 대규모 리모델링 자금 조달을 지원하여 서구권 국가들 대비 수익률 스프레드를 낮추고 유동성을 유지하면서도 투자 다각화를 추구하는 기관 투자자들을 끌어들이고 있습니다.