유럽 ​​주거용 부동산 시장 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 전망(2026년~2031년)

유럽 ​​주거용 부동산 시장 동향 및 통찰력

EU 그린딜 인센티브, 주택 재고 전반에 걸쳐 심층 개조 수요 가속화

유럽연합(EU) 지침 2024/1275는 회원국들에게 주거용 건물의 평균 1차 에너지 사용량을 2020년 기준 대비 2030년까지 16%, 2035년까지 20~22% 감축하도록 요구하고 있으며, 감축량의 최소 55%는 에너지 효율이 가장 낮은 43%의 건물에서 달성해야 합니다. 2026년 5월 이행 시한이 다가옴에 따라 각국의 정책은 점차 수렴되고 있습니다. 프랑스는 주거환경 개선 법령을 통해 낮은 에너지 성능 등급(EPC)의 건물들을 단계적으로 폐지하고, MaPrimeRénov' 프로그램을 통해 보조금을 지원하고 있습니다. 네덜란드는 2029년까지 모든 임대주택에 대해 최소 에너지 라벨 D 등급을 의무화하는 방안에 대한 의견 수렴을 진행 중이며, 이를 위해 가구당 최대 15,000유로(미화 16,200달러)의 보조금과 2030년까지 총 1억 2,600만 유로(미화 1억 3,610만 달러)의 예산을 지원할 계획입니다. 독일은 2026년 6월부터 대도시에서 재생 가능한 난방 비율을 65%로 의무화하고 있으며, 스페인의 국가 건물 개조 계획은 NextGenerationEU 기금을 활용하여 EU 기준선보다 더 가파른 에너지 절감을 목표로 하고 있습니다. 플랫폼 운영자들은 개조 후 규제된 임대료 인상 가능성과 임차인의 공과금 절감 효과를 보고하고 있으며, 이는 새로운 임대 계약 수준을 높일 수도 있습니다. ^{[2] https://www.bpie.eu/}

유럽의 임대형 부동산 포트폴리오를 타깃으로 하는 국경 간 사모펀드 유입 급증

국경을 넘나드는 투자자들은 2025년 유럽 주거용 부동산 거래의 45%를 차지했으며, 영국, 프랑스, ​​스웨덴 구매자들이 주도하고 아시아 태평양 및 중동 국부펀드의 투자 비중이 증가했습니다. 자본은 규모의 경제, 지리적 분산, 그리고 건물 에너지 성능 지침(EPD)을 준수하는 자산을 제공하는 임대형 주택 건설 플랫폼에 집중되고 있습니다. 파트너스 그룹은 2025년 1월 엠피라(Empira)를 인수하여 독일 다세대 주택에 집중된 170억 달러 규모의 총 개발 가치 포트폴리오를 추가했으며, 이는 대규모 리모델링 사업에 적합합니다. 이러한 움직임은 표준화된 운영을 통해 순영업이익 누수를 제한할 수 있는 수직 통합 플랫폼에 유리하게 작용합니다. 독일의 다세대 주택 금융과 영국의 임대형 주택 건설 개발 흐름은 대출 기관들이 다세대 주택에 가장 높은 담보대출비율(LTV)을 제공함에 따라 소득 중심의 임대 전략으로의 전환을 강화하고 있습니다. ^{[3] https://www.cbre.de/}

기관 투자자들이 목적에 맞게 설계된 임대형 주거 단지로 투자 방향을 전환하고 있다.

유럽의 운영 부동산 투자자들은 2025년 초 처음으로 학생 기숙사(PBSA)가 일반 가정집을 제치고 가장 선호되는 투자 부문으로 부상함에 따라 향후 3년간 510억 유로(미화 55.1억 달러)를 주거용 자산에 투자할 계획입니다. 2025년 첫 3분기 동안 요양원은 전년 동기 대비 182% 성장했고, PBSA는 71% 성장하며 유럽 전체 부동산 투자에서 6%라는 사상 최고 비중을 차지했으며, 일반 가정집은 10.2% 상승했습니다. 영국에서는 통합 설계 및 운영 기술의 발전으로 임대주택 건설 규모가 2004년 1,000세대 미만에서 20년 후 거의 90,000세대로 증가했습니다. 대출 기관들은 여전히 ​​60~65%의 우량 LTV를 적용하여 일반 가정집을 우선적으로 고려하고 있으며, 영국 법률은 변화하는 임대 규정 하에서 전문 운영자를 지원하고 있습니다. 2025년 6월 Aedifica와 Cofinimmo의 합병으로 의료 및 노인 주택에 집중하는 유럽 최대 규모의 부동산 투자 신탁이 탄생했으며, 이는 범유럽적 규모의 가치를 보여줍니다. 

1인 가구 증가로 도시 중심부 다세대 아파트 수요 증가

유럽 ​​대륙 전역에서 민간 임대 주택이 확대되고 있으며, 주요 도시에서는 순 가구 형성 속도가 순 주택 공급 속도를 앞지르고 있습니다. 이러한 추세에 따라 향후 3년간 계획된 자본 배분이 주거 부문 중 가장 높은 수준을 다세대 주택으로 집중되고 있습니다. 독일 7대 도시는 2025년 상반기에 전년 대비 임대료 상승을 기록했는데, 라이프치히가 상승세를 주도했고 베를린의 중간 임대료 상승이 이를 뒷받침했습니다. 이는 가구 구성 변화 추세로 인해 직장과 대중교통이 가까운 중심지에서 임대 수요가 증가하고 있음을 보여줍니다. 네덜란드는 2025년 8.8%의 임대료 상승률에 이어 2026년에는 4.8%의 상승률이 예상됩니다. 한편, 주택 부족과 낮은 평균 가격의 임대 매물 증가로 인해 생애 첫 주택 구매자들이 재판매 시장에 진입하고 있습니다. 프랑스 주요 도시의 임대 시장은 낮은 공실률과 공급 부족을 반영하며, 이는 소형 ​​도시형 주택에 대한 수요를 지속시키고 있습니다. 이탈리아의 OnPlace 포트폴리오에서 볼 수 있듯이, 운영사들은 공실률을 줄이고 서비스 제공을 통해 순영업이익을 확대하기 위해 경영을 전문화하고 있습니다. 

ECB 금리 인상으로 주택담보대출 상환능력 격차 확대

유럽중앙은행(ECB)의 긴축 정책으로 정책금리가 4.0%까지 상승했다가 인하되었지만, 주택담보대출 금리는 여전히 2020~2021년 수준보다 높아 생애 첫 주택 구매자들의 자금 조달에 부담을 주고 있습니다. 네덜란드에서는 2025년 3분기 주택담보대출 실행액이 21.8% 증가한 447억 유로(48.3억 달러)를 기록했지만, 10년 만기 주택담보대출 금리가 3.76%로 소폭 하락했음에도 불구하고 신규 구매자들의 주택 비용이 순소득의 40%를 넘어섰습니다. 스페인에서는 2025년에 50만 건 이상의 주택담보대출이 실행되었고 향후 판매량이 더욱 증가할 것으로 예상되지만, 현재 EU 9개국에서 일반적인 주택담보대출 상환액이 소득의 40%를 초과하고 있습니다. 유럽 ​​전역에서 가계 대출 증가율은 명목 GDP 성장률에 미치지 못하고 있는데, 이는 2020년 이후 인플레이션으로 인해 금융 자산 비율이 하락한 후 가계가 재정적 완충 장치를 다시 구축하고 있기 때문입니다. 그 결과 유럽 주택 시장은 양극화 현상을 보이고 있는데, 기관 임대 플랫폼은 주택 소유가 어려운 가계를 대상으로 하는 반면, 고액 자산가들은 자기 자본이나 가족 상속을 통해 주택을 구매하고 있습니다.

강화된 에너지 성능 인증(EPC) 규정으로 임대인의 자본 지출 증가

EU 규정은 2020년 대비 2030년까지 1차 에너지 사용량을 16%, 2035년까지 20~22% 감축하도록 요구하고 있으며, 특히 에너지 효율이 가장 낮은 주택에서 최소 55%의 감축 효과를 거두어야 하므로, 주택 개보수 필요성과 자본 지출이 가속화되고 있습니다. 프랑스는 에너지 효율 등급이 낮은 주택의 임대를 단계적으로 금지하고 있으며, 네덜란드는 2029년까지 모든 임대 주택에 대해 에너지 효율 등급 D 등급을 의무화하고, 가구당 최대 15,000유로(16,200달러)의 보조금을 지급하며, 2030년까지 총 1억 2,600만 유로(1억 3,610만 달러)를 배정했습니다. 스페인은 건물 차원의 에너지 효율 개선 공사에 대해 최대 60%의 세금 공제 혜택을 제공하며, 공제 한도는 9,000유로입니다. 하지만 도시 건물에서 아파트 한 채당 에너지 효율 개선에 필요한 비용은 20,000유로에서 40,000유로에 달하는 경우가 많아, 실제 비용은 부족한 실정입니다. 유럽 ​​히트펌프 협회는 다세대 주택에 설치하는 데 드는 초기 비용 12,000유로에서 20,000유로가 소규모 임대주에게 여전히 큰 장벽으로 작용하며, 이는 국가별로 전기-가스 가격 비율이 다르기 때문이라고 지적합니다. 이러한 규정은 자금 조달, 대량 구매 협상, 에너지 효율 개선을 위한 EU 프로그램 이용 등을 통해 자산을 분산된 소유주로부터 기관 플랫폼으로 이전시키는 효과를 가져옵니다. 

세그먼트 분석

부동산 유형별: 빌라가 강세를 보이는 가운데 콘도미니엄이 기관 투자 유입을 주도하고 있다

2025년 유럽 주거용 부동산 시장에서 빌라와 단독주택이 65.00%를 차지하며 가장 큰 비중을 기록했습니다. 아파트와 콘도미니엄은 투자자들이 유럽개발계획(EPBD) 규정을 준수하는 확장 가능한 도시형 다세대 주택으로 투자처를 옮기면서 2031년까지 연평균 6.14% 성장할 것으로 예상됩니다. 주요 도시의 임대료 동향은 이러한 매력을 더욱 부각시키는데, 베를린의 평균 임대료는 평방미터당 19.23유로(미화 환산 시 괄호 안 표시)이며, 주요 도시의 높은 수익률은 경기 변동에도 안정적인 소득 창출을 뒷받침합니다. 대출 기관들은 우량 시니어 시설에 대해 비교적 높은 담보대출비율(LTV)을 허용하여 대규모 플랫폼에 대한 자금 조달을 용이하게 합니다. 이러한 조건들은 유럽 주거용 부동산 시장에서 전문적으로 관리되는 다세대 주택의 매력을 더욱 강화합니다.

단독주택과 연립주택은 공간 활용도 향상과 교외 수요 증가로 지속적인 성장을 보이고 있지만, 에너지 효율 등급과 리모델링 비용이 자산 가치와 유동성에 영향을 미치고 있습니다. 독일과 네덜란드에서 에너지 효율 등급이 높은 주택에 대한 프리미엄은 운영 비용 절감, 임대료 규제, 에너지 보조금이 가격에 미치는 영향을 잘 보여줍니다. 유럽 주거용 부동산 시장이 2030년까지 신축 건물에 대한 무공해 건물 규정을 도입함에 따라, 적정 수준의 자본 지출로 미래 기준을 충족할 수 있는 자산에 대한 투자가 증가할 것으로 예상됩니다. 독일의 활발한 거래량과 대출 기관의 다가구 주택 선호도, 그리고 유럽 대륙 포트폴리오의 운영 효율성 향상은 다가구 주택 부문의 성장 전망을 뒷받침합니다.

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가격대별: 중저가 시장의 강세에도 불구하고 정책적 호재에 힘입어 저가형 주택 시장 성장세 가속화

중가 주택 시장은 2025년에도 전체 주택 시장의 46.00%를 차지하며, 유럽 주거용 부동산 시장에서 거래 가능한 주택 중 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상됩니다. 정부와 기관들이 근로자 주택 공급을 위한 정책 및 플랫폼 전략을 추진함에 따라, 저가 주택 시장은 연평균 6.07%의 성장률을 보일 것으로 전망됩니다. 네덜란드의 정책 변화는 중가 임대 주택에 대한 규제를 확대하고 가격에 영향을 미치는 한편, 에너지 효율 개선 보조금은 규제 체계 내에서 주택 가격 경쟁력을 유지하는 데 기여하고 있습니다. 투자자들은 저가 주택 공급을 장기적인 경제적 성과와 경기 변동에 대한 회복력을 강화하는 방안으로 지속적으로 인식하고 있습니다.

네덜란드는 라벨 요건부터 임대료 책정 방식에 이르기까지 규제와 인센티브가 중저가 주택 시장을 어떻게 형성하는지 명확하게 보여주는 사례입니다. 프랑스에서는 무이자 대출 확대와 주택담보대출 금리 인하를 통해 일반 소득 계층의 ​​첫 주택 구매자를 지원하여 수요 안정화에 기여하고 있습니다. 독일의 간소화된 건축 기준 시범 사업은 저렴한 주택 공급을 위한 비용 절감을 목표로 하고 있으며, 스페인의 임대료 보호 프로그램은 가격 제한이 있는 주택 재고를 공급하여 공급 과잉 지역의 균형을 맞추고 있습니다. 이러한 정책 동향은 유럽 주택 시장에서 규모의 경제와 지속가능성 전문성을 갖춘 사업자에게 유리하게 작용합니다.

비즈니스 모델별: 렌탈 플랫폼, 세대 교체 및 규제 속에서 매출 증가세 가속화

2025년까지 유럽 주거용 부동산 시장에서 판매형 거래가 67.00%를 차지하며 지배적인 비중을 보일 것으로 예상됩니다. 임대형 플랫폼은 임대 수요 증가와 기관 투자자들의 안정적인 수익 및 투자 다각화에 대한 투자 전략으로 인해 2031년까지 연평균 6.24% 성장할 것으로 전망됩니다. 기관 투자자들의 주거 부문 투자 전략 중 32%는 임대형 주택(Build-to-Rent)에 집중되어 있으며, 투자자들은 중장기적으로 다가구 주택에서 높은 무부채 수익률을 기대하고 있습니다. 주요 운영사들은 또한 경영 효율성을 높이고 임대 및 에너지 모니터링 개선을 통해 순영업이익(NOI) 성장을 지원하는 디지털 경영을 추진하고 있습니다.

스페인과 프랑스에서 볼 수 있듯이, 주택 구매 여력이 개선되고 금리 추세가 안정적인 시장에서는 2026년까지 판매량이 견조하게 유지될 전망입니다. 영국에서는 착공 건수는 부진했지만, 승인된 주택 물량이 많아 임대주택 개발 자금 조달이 2025년에도 활발하게 이루어졌습니다. 유럽 전역의 주거용 부동산 업계에서는 개발업체들이 위험과 수요를 균형 있게 고려하면서 임대 및 판매 전략을 동일한 플랫폼에서 병행하고 있습니다.

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판매 방식별: 2차 시장 제약에도 불구하고 1차 시장이 규정 준수 의무 이행에 있어 주도권을 확보하고 있다.

2025년 거래에서 기존 주택 재판매가 90.0%를 차지했는데, 이는 기존 주택 재고의 비중이 높고 유럽 전역의 기존 주택에서 에너지 효율이 최적화되지 않은 경우가 많다는 점을 반영합니다. 신규 주택 거래는 간소화된 승인 절차와 2030년부터 시행될 신규 주택에 대한 명확한 무공해 기준에 힘입어 2031년까지 연평균 6.19% 성장할 것으로 예상됩니다. 프랑스는 투자자 세제 개편 이후 신규 주택 판매 주기가 둔화되고 있는 반면, 스페인은 자금 조달 여건 개선에 따라 착공 건수가 증가할 것으로 전망됩니다.

독일과 네덜란드의 기존 주택 가격 변동 추이는 리모델링 가능성과 신축 대비 할인율이 2차 시장의 유동성을 유지하는 요인임을 보여줍니다. 에너지 효율 개선을 위한 주택담보대출 한도를 확대하는 국가별 규정은 구매자들이 규정을 준수하는 신축 주택이나 가치 증대가 확실한 노후 주택 리모델링을 고려하도록 유도하고 있습니다. 건축 허가 절차가 예상보다 더디게 진행됨에 따라 신규 공급은 점진적으로 증가할 것이며, 유럽 주택 시장은 대부분의 거래에서 2차 시장에 계속 의존할 것으로 예상됩니다.

지리 분석

독일은 2025년까지 유럽 지역 주택 시장 규모에서 22.0%의 점유율을 기록하며, 지속적인 공급 부족과 도시 임대 시장의 높은 수요에 힘입어 유럽 주택 시장 내 최대 점유율을 유지할 것으로 예상됩니다. 2025년 초 상위 7개 도시의 임대료 상승률은 인플레이션을 상회했지만, 평방미터당 건설 비용은 여전히 ​​높은 수준을 유지하여 신규 공급을 제약했습니다. 투자자들의 다가구 주택에 대한 관심은 꾸준히 이어졌고, 대출 기관 설문 조사 결과 우량 주택에 대한 담보대출비율(LTV)이 양호한 것으로 나타나 2025년까지 거래 흐름이 지속될 것으로 전망됩니다. 독일의 에너지 절약 지침(EPBD) 시행(지속 가능한 난방 규정 및 CO2 비용 분담 포함)은 임대인의 자본 지출 계획과 임차인의 비용 분담 방식을 변화시키고 있습니다. Vonovia와 같은 대형 플랫폼은 주식 시장에서 포트폴리오 가치가 순자산가치(NAV) 대비 할인된 가격으로 평가되었음에도 불구하고 꾸준한 임대료 상승과 지속적인 건설 착공을 기록했습니다.

가격 상승률은 2025년의 강한 상승세 이후 2026년에는 둔화될 것으로 예상되지만, 구조적 공급 부족이 지속되고 임금 상승과 함께 차입 여력이 증가함에 따라 다시 가속화될 것으로 전망됩니다. 생태 및 전력망 제약으로 인해 2025년 건설 허가 건수는 감소했으며, 2024년 완공 건수는 목표치인 10만 건에 미치지 못해 전망이 더욱 빡빡해지고 임대료 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 규제 변화로 2026년부터 투자용 부동산에 대한 양도세가 인하되고, 생애 첫 주택 구매자 면제 한도가 상향 조정되었으며, 주택담보대출 보증 한도가 확대되어 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 임대주택 에너지 효율 개선 보조금은 리모델링 투자에 더욱 박차를 가할 것이며, 이는 향후 10년간 유럽 주거용 부동산 시장에 영향을 미칠 것입니다.

스페인은 2025년 말까지 두 자릿수 가격 상승률을 기록했으며, 거래량은 700,000만 건을 넘어섰습니다. 2026년에도 높은 판매량과 안정적인 주택담보대출 규모가 예상됩니다. 그러나 누적된 대규모 공급 부족과 예상 수요 대비 제한적인 대출 승인 건수는 주요 대도시 지역의 가격과 임대료에 지속적인 압력을 가하고 있습니다. 총 수익률은 2024년 말에 비해 상승했으며, 2026년에는 임대료가 더욱 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 국가 및 지방 정부의 규제 조치가 긴장 지역의 스트레스를 완화하려는 노력의 일환입니다. 프랑스는 장기간의 가격 조정 이후 안정세를 보이고 있으며, 낮은 주택담보대출 금리와 생애 첫 주택 구매자를 위한 무이자 대출 확대 정책이 이를 뒷받침하고 있습니다. 영국은 2025~2026년 정책 변화를 통해 민간 임대 시장을 혁신하고 있으며, 학생 기숙사(PBSA)와 임대주택(BTR)에 대한 일부 규제를 완화하여 새로운 규정 시행에 따른 전문 플랫폼의 성장을 촉진하고 있습니다.

규제 현황

지침(EU) 2024/1275(개정 EPBD)는 주거용 자산에 대한 EU 전역의 핵심 규제 기준으로서, 자본 배분 및 리모델링 순서를 의무적인 에너지 성능 목표와 연계합니다. 이 지침은 회원국들이 2026년 5월 29일까지 주거용 건물 재고의 단계적 리모델링을 위한 국가적 목표를 설정하도록 요구하며, 특히 규제 준수 계획, 자본 지출 시기 및 임대 전략이 점점 더 밀접하게 연관되는 노후화된 저등급 도심 다세대 주택에 시장 영향이 집중될 것으로 예상됩니다.

정책 초점은 에너지에서 주택 공급 및 플랫폼 운영 행태로 확대되었습니다. 2025년 12월, 유럽 위원회는 유럽 저렴 주택 계획을 발표하고 2026년 발표 예정인 저렴 주택법 제정을 위한 작업을 진전시켰습니다. 또한, 2026년 5월 EU 단기 임대 데이터 공유 프레임워크가 시행됨에 따라 플랫폼을 통한 임대에 대한 보고 및 규정 준수 요건이 강화되어 단기 임대 감독이 더욱 엄격해졌습니다. 금융 측면에서는 유럽 은행 감독청(EBA)의 주거용 부동산에 대한 ADC 익스포저 관련 지침이 2025년 11월 4일 발효되었습니다. 이 지침은 은행이 제126a조에 따라 주거용 건설 대출을 평가하고 위험 가중치를 부여하는 방식에 영향을 미치며, 명확한 선분양, 견고한 담보 및 규정을 준수하는 건축 사양에 대한 프리미엄을 강화합니다.

가치 사슬 분석

유럽의 주거용 부동산 가치 창출은 토지 및 계획(용도지역 설정, 인허가, 기반시설 확충)에서 개발(설계, 자금 조달, 일반 계약, 전문 기술)을 거쳐 거래 및 운영(중개, 양도, 평가, 자산 관리, 입주자 서비스)에 이르기까지 전 과정을 아우릅니다. 그러나 이러한 과정은 여전히 ​​파편화되어 있으며, 사업 수행은 지역별 인허가 처리 속도와 전문 기술직 하도급에 의존하기 때문에 일정 지연 위험이 높고, 신축 및 리모델링 사업 모두에서 인력 확보와 시공업체의 건강이 중요한 고려 사항입니다.

신규 공급과 더불어 리모델링 및 규정 준수 워크플로우가 점점 더 큰 비중을 차지하면서 에너지 감사원, EPC 평가사, MEP 시공업체, 열펌프 설치업체, 건물 외장재 공급업체는 물론 디지털 도구를 활용한 협업이 활발해지고 있습니다. 시공 활동 또한 지속되고 있는데, Veidekke는 2026년 4월 노르웨이 베룸의 Poulssons Kvarter에 62세대 아파트를 건설하는 계약을 체결했고, Skanska는 2026년 6월 바르샤바의 NU 주거 프로젝트 3단계(156세대)에 착수할 예정입니다. 한편, 노동력 부족과 자재 수급 차질 등 공급 측면의 어려움도 지속되고 있으며, 독일에서는 2026년 4월 자재 공급 차질을 겪는 건설업체가 9.2%에 달하는 것으로 보고되었습니다. 이러한 상황은 BIM 기반 협업, 현장 외 또는 표준화된 리모델링 패키지와 같은 산업화된 접근 방식을 더욱 촉진하여 재작업을 줄이고, 납기를 단축하며, 비용을 효율적으로 관리할 수 있도록 지원합니다.